Vậy chỉ giới đường đỏ là gì? Khoảng lùi công trình là bao nhiêu? Cần đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật nào khi xây dựng nhà ở, triển khai dự án? Những thắc mắc này sẽ được giải đáp ngay sau đây.
1. Chỉ giới đường đỏ là gì?
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD quy định rõ về khoảng lùi công trình, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Hiểu một cách đơn giản hơn thì chỉ giới đường đỏ là ranh giới của lô đất với các công trình khác cũng như đường giao thông xung quanh. Chỉ giới này giúp xác định quyền sở hữu của chủ đầu tư với lô đất.
| Hình ảnh minh họa cho chỉ giới đường đỏ |
Thực tế cho thấy, tuy đã có quy định về chỉ giới đường đỏ rõ ràng nhưng nhiều cá nhân, chủ đầu tư vì muốn mở rộng phần đất của mình mà cố tình vi phạm chỉ giới đỏ. Nếu vi phạm, chủ đầu tư phải bồi thường, nộp phạt, thậm chí có thể phải tháo dỡ công trình để đảm bảo cảnh quan, bảo vệ vùng đất công cộng, đảm bảo quyền lợi của người dân.
2. Chỉ giới xây dựng là gì?
Theo quy định hiện hành, chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình [gồm cả phần nổi, phần chìm] và phần đất lưu không.
Như vậy, chỉ giới xây dựng là thuật ngữ chỉ giới hạn phạm vi được phép xây dựng nhà hoặc công trình trên một lô đất cụ thể. Trên thực tế, chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ - điều này có nghĩa là công trình được phép xây dựng trên toàn bộ lô đất, tương ứng với mật độ xây dựng 100%.
Vi phạm chỉ giới xây dựng bị xử phạt như thế nào? Khoản 7, Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức phạt đối với hành vi này, cụ thể:
Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
- Xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;
- Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng.
Theo điểm d, Khoản 11, Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, nếu xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền sẽ buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Có nghĩa là, không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa phần xây lấn chỉ giới xây dựng.
>>> Xem thêm:
4 trường hợp nhà ở riêng lẻ phải xin giấy phép xây dựng từ năm 2021
3 trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng từ năm 2021
| Hình ảnh minh họa về chỉ giới xây dựng |
3. Quy định về khoảng lùi của công trình
Khoảng không gian giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ được xem là khoảng lùi của công trình [khoảng lùi xây dựng].
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng nêu rõ, công trình [nhà ở] có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình.
- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông cấp khu vực trở lên được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, tuy nhiên phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu.
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình [m] | Chiều cao xây dựng công trình [m] | |||
| ≤ 19 | 19 +< 22 | 22 +< 28 | ≥ 28 | |
| < 19 | 0 | 03 | 04 | 06 |
| 19 +< 22 | 0 | 0 | 3 | 06 |
| ≥ 22 | 0 | 0 | 0 | 06 |
Tuyến đường có lộ giới dưới 19m:
- Công trình có độ cao dưới 19m: Được phép xây sát vỉa hè
- Công trình có độ cao từ 19-22m: Xây cách lộ giới 3m
- Công trình có độ cao từ 22-25m: Xây cách lộ giới 4m
- Công trình có độ cao từ 28m trở lên: Xây lùi vào 6m
Tuyến đường lộ giới từ 19-22m:
- Công trình cao dưới 22m không cần cách lộ giới
- Công trình cao từ 22-25m: Xây cách lộ giới 3m
- Công trình cao trên 28m: Xây cách lộ giới 6m
Tuyến đường có lộ giới từ 22m trở lên:
- Công trình thấp hơn 25m không cần phải cách lộ giới
- Công trình cao từ 28m trở lên phải cách lộ giới 6m
- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất [cốt vỉa hè].
- Đối với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp:
Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, khoảng lùi công trình và đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định. Mật độ xây dựng tối đa phải phù hợp với quy định.
Với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích