Bằng giá thuê đất các khu công nghiệp năm 2022

Giá thuê đất công nghiệp ở TP HCM dẫn đầu cả nước

Theo Báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam quý IV/2021 do công ty tư vấn, nghiên cứu thị trường bất động sản Cushman & Wakefield vừa phát hành, trong quý IV/2021, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại TP HCM ổn định ở mức xấp xỉ 2.500 ha. Tỉ lệ lấp đầy không đổi so với quý trước và tăng nhẹ 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ, đạt 87%.

• TP HCM chuẩn bị hơn 300 ha đất để làm khu công nghiệp hỗ trợ

• Tấp nập mở khu công nghiệp đón sóng đầu tư

• Bất động sản công nghiệp sẽ bùng nổ

• Bất động sản công nghiệp tiếp tục là "con cưng"

Giá chào thuê trung bình tại TP HCM đạt 4.308.000 đồng/m2/kỳ, tương đương 186 USD/m2/kỳ, tăng 1% so với quý trước và 3% theo năm, chủ yếu do nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng.

Tại Hà Nội, tổng diện tích đất công nghiệp ở mức hơn 1.800 ha, không đổi so với quý trước và theo năm. Tỉ lệ lấp đầy giữ ổn định so với quý trước nhưng tăng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái lên 89%. Hầu hết các dự án hiện tại đều đã được lấp đầy hoặc có diện tích cho thuê hạn chế.

Giá chào thuê trung bình tại Hà Nội đạt 3.295.000 đồng/m2/kỳ, tương đương 142,3 USD/m2/kỳ, giữ ổn định so với quý trước nhưng tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái do giá thuê tăng tại các khu công nghiệp hiện hữu với quỹ đất cho thuê hạn chế.

Với mặt bằng giá trên, giá thuê đất công nghiệp ở TP HCM xếp hạng cao nhất trên toàn quốc, cao hơn 31% so với Hà Nội, 35% so với Long An, 72% so với Bình Dương, 79% so với Đồng Nai và gần gấp đôi mức giá tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tr.Nguyễn

Giá thuê đất khu công nghiệp sẽ tăng mạnh vào năm sau?

Các nhà phát triển tin rằng cho thuê bất động sản công nghiệp sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022 khi khách thuê có thêm lựa chọn về nguồn cung mới.

Báo cáo của Savills cho thấy sản xuất công nghiệp tháng 10 trên cả nước giảm 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sản lượng công nghiệp giảm 4 tháng liên tiếp từ tháng 7 đến tháng 10, nhất là trong bối cảnh ca nhiễm Covid-19 tăng cao cùng sự gián đoạn chuỗi cung ứng.

Dẫu vậy, tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp ở một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc nhìn chung vẫn ổn định. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực là 87% trên tổng diện tích đất khu công nghiệp [KCN] và diện tích cho thuê 20.567 ha, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bắc Ninh dẫn đầu nguồn cung tại miền Bắc

Với 15 dự án, Bắc Ninh dẫn đầu vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc với tổng diện tích khu công nghiệp là 5.797 ha và đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình năm 2021 là 99%. Đây cũng là tỉnh có nhiều dự án được phê duyệt nhất trong quý I với 5 khu công nghiệp sắp triển khai.

Nổi bật nhất là KCN Quế Võ III có diện tích 208,54 ha, KCN Gia Bình II diện tích 250 ha với 172,2 triệu USD tổng vốn đầu tư.

Tương tự, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho của Bắc Ninh cũng cao hơn toàn vùng ở mức 10,25% so với tổng nguồn cung của cả nước. Theo sau là Hải Phòng đạt 7,61%, Hải Dương 4,78% và Thái Nguyên 4,61%.

Bất chấp dịch bệnh, bất động sản công nghiệp vẫn có tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tiếp đến là Hà Nội, khu vực này chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 1%, đạt 91% với 13 dự án và đứng thứ hai toàn vùng. Hải Dương với sức tăng là 5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt tỷ lệ lấp đầy là 86% với 10 dự án. Vĩnh Phúc và Hưng Yên cùng ở mức cao hơn là 88%.

Xét về giá thuê, việc hạn chế đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định đã khiến giá cả ít leo thang hơn so với giai đoạn 2018-2020. Trung bình, giá thuê đất tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 100 USD/m2.

Giá tại Hà Nội vẫn chiếm vị trí cao nhất với giá đạt 129 USD/m2. Các thị trường khác ghi nhận mức giá tăng với Bắc Ninh là 106 USD/m2, Hải Phòng tăng thành 101 USD/m2 và Hải Dương đạt 79 USD/m2. Hưng Yên có mức tăng mạnh nhất, đạt mức 22% so với cùng kỳ năm ngoái và giá là 101 USD/m2.

Nhu cầu và giá thuê sẽ tăng mạnh vào năm sau?

Theo ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam, những nhà phát triển công nghiệp đã không thể cho thuê nhiều BĐS như dự kiến bởi nhà đầu tư nước ngoài và khách thuê không thể trực tiếp tham quan, lựa chọn và ký hợp đồng cho thuê dịch vụ này.

Ông John phân tích nếu như năm 2020, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, những hiệp định tự do Thương mại FTA đã tạo ra làn sóng dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc của các công ty đa quốc gia; đồng thời thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển theo chuỗi giá trị.

Đến năm 2021, việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm sự di dời hoạt động khỏi Trung Quốc như dự kiến. Tuy nhiên, các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022; khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn về nguồn cung mới khi nhiều lệnh giãn cách được dỡ bỏ.

“Phần lớn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực sản xuất trong 9 tháng đầu năm 2021 đến từ các sản phẩm có giá trị gia tăng như điện thoại, máy tính và thiết bị điện tử. So sánh với vốn FDI 10 năm trước, rõ ràng nhận thấy Việt Nam đang phát triển theo một chuỗi giá trị”, ông John nói.

Theo ông, một trong những điểm thu hút của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc nằm ở mạng lưới giao thông phát triển, đất công nghiệp đắc địa được hỗ trợ bởi sự phát triển của nhiều cơ sở hạ tầng mới. Tại Hà Nội, các dự án trọng điểm đang được thi công và dự kiến hoàn thiện vào năm 2022 bao gồm đường vành đai 2, tuyến metro số 3, đường nối cầu Thượng Cát với quốc lộ 32 và cầu Vĩnh Tuy [giai đoạn 2].

Tầm nhìn tới năm 2030, thành phố sẽ mở rộng sân bay Nội Bài, xây dựng thêm đường vành đai, các tuyến metro, và bổ sung 6 cây cầu mới, giúp giao thông di chuyển trong thành phố thuận tiện hơn.

Văn Hưng

Giá thuê đất tại các khu công nghiệp

Theo ông Nguyễn Văn Toàn, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài [VAFIE], trước làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài [FDI] đang dịch chuyển vào Việt Nam, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp hay thuê nhà xưởng của các nhà đầu tư nước ngoài đã tăng mạnh. “Cầu tăng đẩy giá thuê đất tại các khu công nghiệp bật mạnh trong thời gian gần đây”, ông Toàn cho biết.

CẦU TĂNG ĐẨY GIÁ THUÊ TĂNG

Theo số liệu cập nhật tính đến hết quý 1/2021 của của JLL, giá thuê đất tại nhiều khu công nghiệp đã đạt “đỉnh mới” trong quý 1/2021. Cụ thể, giá thuê đất trung bình ở các khu công nghiệp phía Nam vẫn duy trì ở mức cao 111 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi ở phía Bắc đạt đỉnh mới 107 USD/m2/chu kỳ thuê. Như vậy, giá thuê ở cả hai miền đều tăng cùng mức 8,1% so với cùng kỳ năm trước.

Điều đáng nói, giá thuê không chỉ tăng riêng trong quý 1/2021. Trước đó, trong năm 2020, giá thuê đất tại các khu công nghiệp cũng đã “leo thang” bất chấp những ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19.

Theo dữ liệu thống kê từ Savills Việt Nam, giá thuê đất tại các khu công nghiệp phía Bắc đã bật mạnh trong năm 2020. Chẳng hạn, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 [tăng 13,1%], Bắc Ninh là 95 USD/m2 [tăng 9,2%], Hưng Yên lên 83 USD/m2 [tăng 6,4%], Hải Dương là 76 USD/m2 [tăng 15,1%], và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2/thuê [tăng 3,2%].

Tương tự, tại miền Nam, giá thuê đất trong các khu công nghiệp năm 2020 đạt 107 USD/m2 tại Bình Dương [tăng 4,9%], 98 USD/m2 tại Đồng Nai [tăng 6,5%], 123 USD/m2 tại Long An [tăng 7,8%] và 65/m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu [tăng 18,1%].

Ông Trịnh Văn Quang, Giám đốc Phát triển dự án Vina CPK

Lý giải về làn sóng tăng giá thuê đất tại khu công nghiệp, ông Trịnh Văn Quang, Giám đốc Phát triển dự án Vina CPK cho biết, nhu cầu sử dụng bất động sản khu công nghiệp tăng cao khi Việt Nam vẫn được đánh giá là quốc gia kiểm soát dịch bệnh tốt, đồng thời còn được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư.

“Mặc dù giá thuê đất tại khu công nghiệp tăng nhưng nhu cầu của các nhà đầu tư vẫn không giảm. Điều đó một lần nữa khẳng định môi trường đầu tư của Việt Nam thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư FDI chứ không phải chỉ là lợi thế về nhân công giá rẻ và chi phí thuê mặt bằng thấp so với các nước trong khu vực. Diễn biến tích cực này cho thấy các chính sách của nhà nước và sự ổn định về chính trị xã hội của Việt Nam đang là một lợi thế cạnh tranh so với các nước trong khu vực”, ông Quang cho biết.

Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc tăng đáng kể so với cùng kỳ, cụ thể: tại Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh lên đến 95%, Hưng Yên là 89% và Hải Phòng là 73%. Trong khi đó, khu vực phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại Tp.Hồ Chí Minh là 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%, Long An 84% và Bà Rịa – Vũng Tàu là 79%.

Tuy nhiên, theo đại diện của Vina CPK, trái với phân khúc nhà ở thương mại, văn phòng, bán lẻ... bất động sản công nghiệp hiện đang thiếu hụt nguồn cung. Rất nhiều diện tích đất trong quy hoạch xây dựng khu công nghiệp vẫn nằm trên giấy, chưa thể bàn giao cho nhà đầu tư vì vướng trong khâu giải phóng mặt bằng. Vì vậy, giá thuê đất tại các khu công nghiệp đã tăng lên trong những ngày qua.

ẢNH HƯỞNG TỚI THU HÚT ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Với diễn biến tăng giá liên tục gần đây của thị trường bất động sản công nghiệp, ông Nguyễn Văn Toàn cho rằng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài [FDI] sẽ bị ảnh hưởng nhất định.

“Giá thuê bất động sản tại khu công nghiệp không chỉ tăng mà còn tăng liên tục sẽ tác động sức hút FDI của Việt Nam. Nhiều dự án chắc chắn sẽ điều chỉnh số liệu đầu vào so với khảo sát ban đầu khi chi phí thuê bất động sản tăng mạnh. Theo đó, nhà đầu tư phải thay đổi hàng loạt chỉ tiêu khác để có thể đạt mục tiêu đề ra khi đầu tư vào Việt Nam”, ông Toàn phân tích.

Không chỉ vậy, trước làn sóng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc, thời gian vừa qua Việt Nam đã rất nỗ lực và thành công trong việc thu hút thêm các nhà đầu tư nước ngoài bất chấp tình hình bất ổn của dịch Covid-19 và sự cạnh tranh trong khu vực vẫn rất lớn.

“Vì vậy, nếu Việt Nam không theo dõi chặt chẽ, không ổn định giá thuê đất khu công nghiệp ở mức hợp lý, thì chúng ta đang tự đánh mất lợi thế cạnh tranh của mình trong việc thu hút FDI”, ông Toàn khẳng định.

Thống kê cho thấy, lũy kế đến cuối tháng 4/2021, các khu công nghiệp đã thu hút được 10.148 dự án trong nước và 10.921 dự án có vốn đầu tư nước ngoài còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng khoảng 2,52 triệu tỷ đồng và 230,2 tỷ USD.

Tuy chi phí thuê đất khu công nghiệp tăng, nhưng đây không phải là yếu tố duy nhất quyết định tới khả năng thu hút FDI của Việt Nam. Những điều kiện thuận lợi về môi trường đầu tư, chi phí nhân công, chính sách ưu đãi... để xác định giá trị tiềm năng của thị trường, giá trị lâu dài của Việt Nam vẫn sẽ là những nhân tố ảnh hưởng tới quyết định của nhà đầu tư nước ngoài.

Theo một nghiên cứu khảo sát, ở Singapore, giá thuê đất lên tới trên 400 USD/m2, ở Indonesia là 200 USD/m2 và ở Malaysia và Thái Lan là 200 - 250 USD/m2...

Báo cáo từ 54 thị trường tại 21 quốc gia của Savills Việt Nam công bố gần đây cho thấy, Việt Nam đang là nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong bảng xếp hạng, dẫn đầu bởi Hà Nội khi chi phí nhân công cộng với chi phí năng lượng đều ở mức thấp, giúp chi phí vận hành tại Việt Nam cạnh tranh hơn so với các quốc gia khác trong khu vực, trở thành một điểm đến rất thu hút với các công ty đa quốc gia. Đồng thời, từ năm 2020, Chính phủ Việt Nam đã lập kế hoạch cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng và các khu công nghiệp nhằm thu hút doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng.

Hơn nữa, theo báo cáo của cơ quan quản lý, giá thuê bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn thấp so với các quốc gia trong khu vực, thậm chí thấp hơn tới 30-40%. 

Như vậy, so sánh chi phí ở tầm quốc gia, giá thuê đất ở Việt Nam vẫn rẻ. Cộng thêm các lợi thế khác về ổn định chính trị, chi phí nhân công, môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi... thì Việt Nam vẫn đang là điểm đến được ưu tiên lựa chọn.

GIỮ ỔN ĐỊNH GIÁ THUÊ

Dù vậy, theo ông Toàn, cần sớm ổn định lại giá thuê đất khu công nghiệp, không chỉ để duy trì lợi thế cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài mà còn tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp nội địa muốn mở rộng hoạt động kinh doanh.

“Giá thuê đất tăng trong bối cảnh Covid-19 đã tạo thêm gánh nặng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam, khiến khó khăn chồng thêm khó khăn. Nhưng vấn đề là, không dễ để giải bài toán mặt bằng sản xuất cho các doanh nghiệp trong bối cảnh chi phí giá đang tăng cao như hiện nay”, ông Toàn nhận định.

Vì vậy, cùng với việc gỡ khó cho doanh nghiệp nội cũng như duy trì sức hấp dẫn của Việt Nam trong con mắt của nhà đầu tư nước ngoài, ông Toàn cho rằng Nhà nước, Chính phủ cần có chính sách điều tiết để giữ ổn định chi phí mặt bằng cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ông Nguyễn Văn Toàn, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài [VAFIE]

“Việc cần làm lúc này là phải giữ giá thuê đất khu công nghiệp ổn định, tránh làm xáo trộn tình hình, ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài”, ông Toàn nói và cho rằng: “Bất động sản khu công nghiệp là mặt hàng đặc biệt nên cần chính sách điều tiết đặc thù và hợp lý. Tuy nhiên, sự tăng giá của mặt hàng này thời gian qua đã không phù hợp với sự tăng giá chung của các mặt hàng trong nền kinh tế. Điều này cần phải được xem xét”.

Đáng lưu ý, trong một động thái tích cực, Chính phủ gần đây đã liên tục phê duyệt kế hoạch mở rộng khu công nghiệp. Tính đến cuối tháng 4/2021, cả nước có 575 khu công nghiệp trong quy hoạch phát triển các khu công nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 219,5 ngàn ha [chiếm 0,66% tổng diện tích đất cả nước].

Trong đó, có 392 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 119,9 ngàn ha, với diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê khoảng 80,3 ngàn ha [chiếm khoảng 67% diện tích đất tự nhiên].

Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các khu công nghiệp đạt khoảng 43,1 ngàn ha [đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 57,8% diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê, riêng các khu công nghiệp đang hoạt động đạt tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 73,1% diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê].

Tuy nhiên, hiện nay cần đẩy nhanh quá trình mở rộng khu công nghiệp để đảm bảo nguồn cung cho thị trường. Bởi theo tính của nhiều chuyên gia, nếu “hàng” ra đúng tiến độ, thị trường giá bất động sản khu công nghiệp sẽ chững lại và ổn định trong vòng 3-5 năm tới.