|
Thị trường Địa ốc: Thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền thời gian qua bị đẩy giá rất cao. Nguyên nhân có phải do tình trạng đầu cơ gây nên?
Ông Bùi Quang Tín: Thực chất, thị trường bất động sản hiện nay chia làm nhiều phân khúc khác nhau như chung cư, đất nền… Trong đất nền có nhiều loại gồm đất nền có đầy đủ pháp lý hay còn gọi là đất sạch hoặc đất dạng chuyển nhượng sang tay. Quan sát thị trường, tôi thấy thời điểm này tuy có nóng nhưng đã phản ánh vấn đề đầu tư thực nhiều hơn so với trước đây. Nếu trước đây có sự lệch pha cung, cầu khi phân khúc cao cấp quá nhiều trong khi phân khúc bình dân ít thì hiện nay thị trường đã có sự thay đổi rõ rệt khi có nhiều căn hộ nằm trong mức giá từ 800 triệu đến 1,2 tỉ đồng để đáp ứng nhu cầu thực.
Riêng ở phân khúc đất nền, tôi cho rằng giá tăng không phải do đầu cơ như trước đây mà do cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện. Cùng với đó phải kể đến 127 dự án ở nhiều lĩnh vực như hạ tầng, giáo dục, y tế... được TPHCM mời gọi đầu tư theo hình thức hợp tác công - tư [PPP]. Khi các dự án này có nhà đầu tư thì tự nhiên giá đất ở khu vực xung quanh sẽ tăng. Xét theo đúng bản chất thì các dự án bất động sản luôn ăn theo hạ tầng. Trong điều kiện cơ sở hạ tầng giao thông được kết nối với nhau thì dù không có đầu cơ giá đất vẫn sẽ tăng.
Nhiều chuyên gia đã cảnh báo giá đất nền đang bị đẩy lên cao quá giá trị thực. Theo ông, liệu bong bóng bất động sản có xảy ra hay không?
Nền tảng thị trường bất động sản hiện nay rất khác so với thời điểm 2006-2008 vì kinh tế vĩ mô quí 1-2018 tăng trưởng 7,38 % [mức cao nhất trong 10 năm qua], còn cả năm 2007 tăng 6,81 %. Khi kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt, cộng với cơ chế chính sách thay đổi theo hướng hoàn thiện hơn, tạo điều kiện cho người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, thậm chí được sở hữu nhà thì bong bóng bất động sản sẽ khó xảy ra.
Một điểm khác nữa của thị trường hiện nay so với thời điểm 2007 là dòng tín dụng chảy vào bất động sản bị “siết” rất chặt. Năm 2017, tăng trưởng tín dụng là 18,17% thì năm nay “siết” còn 17%. Hơn nữa, hệ số rủi ro khi ngân hàng cho vay trong bất động sản đã tăng từ 150% lên 250% sẽ tác động đến chỉ số an toàn vốn của các ngân hàng. Vì thế, các ngân hàng luôn thận trọng khi cho vay các dự án bất động sản.
Một vấn đề nữa cho thấy bong bóng bất động sản khó xảy ra, khi Thông tư 41-2016 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ ngày 1-1-2020 sẽ điều tiết dòng vốn vào bất động sản nên hai năm nữa vốn chảy vào lĩnh vực này sẽ cực khó.
Theo ông, Nhà nước có nên can thiệp để hạ nhiệt cơn số đất đang diễn ra hay để thị trường tự điều chỉnh?
Xét về bản chất của một nền kinh tế thị trường là nó tự điều tiết. Tuy nhiên, ở các nước trên thế giới, kể cả các nước có nền kinh tế phát triển thì Nhà nước vẫn có sự điều tiết khi thị trường phát triển quá nóng. Ví dụ như ở Mỹ, khi chứng khoán rớt điểm quá mạnh lập tức các nhà điều hành cho ngưng thị trường ngay.
Tôi cho rằng một nền kinh tế thị trường là vừa tự điều tiết cung cầu, bên cạnh đó rất cần sự điều tiết của nhà nước khi cần thiết. Ví dụ, thời gian qua thông tin về các dự án rất lộn xộn, người dân muốn tìm hiểu không biết ở đâu. Nếu nhà nước có một doanh nghiệp công chuyên cung cấp thông tin các dự án cho người dân thì “cò đất” không thể lợi dụng để thổi giá lên được. Việc giá đất bị đẩy lên cao thời quan qua, một phần do cơ sở hạ tầng, phần còn lại là do người đầu tư thiếu thông tin.
Đối với thị trường bất động sản, sự điều tiết của nhà nước là rất cần thiết, thậm chí là điều tiết mạnh để đưa thị trường về trạng thái ổn định, đảm bảo quyền lợi cho người dân. Khi thị trường phát triển quá nóng, nếu không có sự can thiệp bằng chính sách của nhà nước thì thiệt hại lớn nhất là người dân phải mua nhà, đất với giá cao. Khi thị trường phát triển quá nóng, doanh nghiệp xây dự án ồ ạt, nhiều khi chưa xong vẫn đưa dân vào ở, dẫn đến những sự cố đáng tiếc, khi đó người dân vẫn là người chịu rủi ro.
Mặc dù thị trường hiện nay chưa được xem như bong bóng nhưng với tình trạng hiện nay thì các cơ quan nhà nước cần có biện pháp mạnh mẽ tránh tình trạng sốt ảo.
Nhà nước nên can thiệp như thế nào để giúp thị trường phát triển ổn định, thưa ông?
Có rất nhiều biện pháp can thiệp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định. Ví dụ như đánh thuế tài sản như đề xuất của Bộ Tài chính, về bản chất của thuế tài sản là để điều tiết thị trường, hạn chế tối đa việc đầu cơ vào bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước từ giữa năm ngoái cũng đã ban hành một loạt chính sách để siết chặt dòng vốn vào bất động sản như Thông tư 41-2016. Bên cạnh đó, cần siết chặt thanh tra giám sát các dự án bất động sản vay vốn từ ngân hàng và chỉ cho vay những dự án có pháp lý rõ ràng, đầy đủ.
Về phía Bộ Xây dựng, cần ban hành các chính sách để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà như dự án phải có bảo lãnh ngân hàng; dự án phải được xây dựng rồi mới được bán…
Ông dự báo thị trường bất động sản sẽ phát triển như thế nào từ nay đến cuối năm?
Tôi cho rằng thị trường sẽ còn nóng đến năm sau, thậm chí kéo đến năm 2020 vì cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện, rồi 127 dự án đầu tư công mà TPHCM đang mời gọi đầu tư. Tuy nhiên, độ nóng còn phụ thuộc vào từng phân khúc. Ví dụ như phân khúc chung cư thì độ nóng sẽ không cao như đất nền. Phân khúc đất nền vẫn sẽ nóng ở những nơi có dự án như sân bay Long Thành, khu thể thao Rạch Chiếc, khu Thủ Thiêm.
Ông có khuyến nghị gì đối với những người đầu tư bất động sản?
Tôi cho rằng, trong thời điểm hiện nay nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, cân nhắc đến dòng tiền, nếu có một thì đầu tư một vì thị trường không phải lúc nào cũng thuận lợi mà có lúc sẽ đảo chiều đi xuống. Nếu thị trường đảo chiều, những ai đi vay ngân hàng để đầu tư sẽ giống như tình trạng cách đây 10 năm nhiều người lâm vào cảnh khuynh gia bại sản. Bài học năm 2008 là bài học nhãn tiền cho giới đầu tư bất động sản hiện nay.
Người đầu tư bất động sản cần tìm hiểu pháp lý dự án, tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín không... Bên cạnh đó, cần lưu ý các chính sách của Nhà nước, nếu không biết phải tìm hiều từ nhiều nguồn khác nhau, bởi chỉ cần một chính sách nhỏ được ban hành là thị trưởng đảo chiều ngay. Thị trường bất động sản cũng giống như thị trường chứng khoán. Mấy ngày gần đây chứng khoán tự nhiên đảo chiều đi xuống không phải do kinh tế xấu, không phải kết quả kinh doanh của doanh nghiệp xấu mà đôi khi vì đã lên ngưỡng cao khiến người đầu tư lo lắng không tiếp tục đầu tư nữa. Khi nhà đầu tư không đầu tư, dòng tiền chảy vào yếu là thị trường đảo chiều ngay. Đối với bất động sản cũng vậy, khi dòng tiền yếu là giá rớt xuống ngay. Thông thường những dòng tiền vào bất động sản là đi từ chính sách đi ra, khi chính sách thay đổi sẽ tác động đến dòng tiền chảy vào.
|