Tiền cho thuê nhà có tính thuế TNCN

* Khi nào cho thuê nhà phải nộp thuế?

Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu > 100 triệu đồng phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

Ngoài 02 loại thuế trên thì người cho thuê nhà còn phải nộp lệ phí môn bài.

* Tính số thuế phải nộp:

Theo khoản 2, 3 và khoản 4 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

Số thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà được xác định theo công thức sau:

Trong đó, doanh thu tính thuế như sau:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế [trường hợp thuộc diện chịu thuế] của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế [trường hợp thuộc diện chịu thuế] của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Lưu ý: Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà [Ảnh minh họa]
 

2. Khai, nộp thuế khi cho thuê nhà

Căn cứ Điều 8 Thông tư 92/2015/TT-BTC tùy thuộc thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà mà nghĩa vụ khai thuế có thể do chính người cho thuê hoặc người thuê thực hiện.

2.1. Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế

* Người thực hiện

Cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế [cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, ...]; cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.

* Nguyên tắc khai thuế

- Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê nhà dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

- Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

* Hồ sơ khai thuế

Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân gồm:

- Tờ khai theo mẫu số 01/TTS;

- Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS [nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng];

- Bản chụp hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng [nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng];

- Bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật [trường hợp cá nhân cho thuê nhà ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế].

*  Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày thứ 30 của quý tiếp theo quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

* Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

2.2. Doanh nghiệp khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà

Cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê nộp thuế thay thì doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân bao gồm cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

* Khấu trừ thuế

- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khấu trừ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân trước khi trả tiền thuê nhà cho cá nhân nếu trong năm dương lịch cá nhân có doanh thu cho thuê nhà tại đơn vị trên 100 triệu đồng.

- Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để doanh nghiệp, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.

* Nguyên tắc khai thuế

- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay thuế cho cá nhân cho thuê nhà thì trên tờ khai ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân cho thuê nhà.

- Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thay sử dụng tờ khai mẫu số 01/TTS của cá nhân để khai theo từng hợp đồng hoặc khai cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

* Hồ sơ khai thuế:

Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân gồm:

- Tờ khai theo mẫu số 01/TTS;

- Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS;

- Bản chụp Hợp đồng thuê nhà, Phụ lục hợp đồng [nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng].

* Nơi nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế đối với trường hợp doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân được thực hiện như đối với cá nhân trực tiếp khai thuế.

>> Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Khắc Niệm

Thuế thu nhập cá nhân là gì? Pháp luật quy định như thế nào về thuế thu nhập cá nhân? Những khoản thu nhập nào phải đóng thuế, khoản thu nhập nào được miến thuế? Khoản thu nhập do thuê nhà ở mà có thì có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

1. Luật sư tư vấn về thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập là loại thuế chủ yếu đánh vào thu nhập của cá nhân nhằm thực hiện công bằng xã hội, động viên một phần thu nhập của cá nhân vào ngân sách Nhà nước và có thể được sử dụng để điều tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua việc khuyến khích làm việc hay nghỉ ngơi, thông qua việc thu hay không thu thuế đối với các khoản thu nhập từ kinh doanh, đầu tư,…Trong nền kinh tế thị trường, thuế thu nhập cá nhân có vai trò vô cùng quan trọng, nớ thể hiện mức độ phát triển và trình độ văn minh của mỗi quốc gia.

Pháp luật hiện hành đã ban hành các quy định liên quan vấn đề thu, nộp thuê thu nhập cá nhân. Trong đó, các khoản thu nhập chịu thuế, thu nhập miễn thuế,… được liệt kê khá chi tiết trong Luật thuế thu nhập cá nhân và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, trong quá trình các bên thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân thì nhiều người còn gặp khó khăn trong vấn đề xác định các khoản thu nhập chịu thuế.

Trường hợp bạn cũng đang gặp những vướng mắc tương tự hoặc những vấn đề khác liên quan lĩnh vực thuế, doanh nghiệp,.. thì bạn có thể liên hệ đến Luật Minh Gia bằng hình thức gửi câu hỏi qua email hoặc gọi Hotline: 1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn dưới đây về các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

2. Cho thuê nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Câu hỏi: Kính gửi luật sư Minh Gia,Tôi có 1 căn nhà để cho thuê. Tôi được biết thuế cho thuê tài sản gồm: Thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng [5% nếu thu nhập trên 100 triệu/ năm], thuế thu nhập cá nhân [5% nếu thu nhập trên 100 triệu/ năm]. Hiện có người liên hệ với tôi thuê nhà với ý định để cho thuê lại. Xin luật sư tư vấn trường hợp này thì thuế chúng tôi phải trả được tính như thế nào? 

Liệu chúng tôi có phải đóng thuế môn bài 2 lần [Mỗi người trả 1 lần thuế môn bài]?Liệu tôi có bị tính thuế TNCN và thuế GTGT theo người thuê trung gian kia không?Xin cảm ơn quý luật sư đã tư vấn. Kính chúc sức khoẻ quý luật sư.

Trả lời tư vấn: Chào anh/chị! Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 15 tháng 06 năm 2015 về việc áp dụng tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản. Cụ thể:

"Điều 4. Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

1. Nguyên tắc áp dụng

a] Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại điểm này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí. Dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

b] Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

c] Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

2. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

a] Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

a.1] Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế [trường hợp thuộc diện chịu thuế] của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.2] Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế [trường hợp thuộc diện chịu thuế] của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.3] Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

b] Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

- Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

c] Xác định số thuế phải nộp

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều này.

- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều này.

d] Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản."

Như vậy, Căn cứ doanh thu tính thuế đối với anh/chị khi cho người A thuê nhà là doanh thu bao gồm thuế [trường hợp thuộc diện chịu thuế] của số tiền theo hợp đồng thuê giữa anh/chị với người A và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên anh/chị  nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Ngoài ra, thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 15 tháng 06 năm 2015 quy định:

"Điều 8. Khấu trừ thuế, khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

1. Đối với trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế [cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, ...]; cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.

a] Nguyên tắc khai thuế

- Cá nhân trực tiếp khai thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nếu có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.

- Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

- Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

Điều 3 nghị định 139/2016/NĐ-CP:

“Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:

1. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.”

Điều 4:

“2. Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:

a] Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;

b] Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;

c] Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.”

Như vậy, với hoạt động cho thuê nhà của anh/chị, nếu doanh thu một năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Nếu doanh thu một năm trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân với tỷ lệ 5% và thuế giá trị gia tăng với tỷ lệ 5%. Hợp đồng cho thuê nhà giữa anh/chị với bên A, và hợp đồng cho thuê lại giữa bên A với bên B là hai hợp đồng tách biệt nhau, đều phải có trách nhiệm kê khai, nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng [nếu có phát sinh]. 

Đối với hợp đồng cho thuê nhà giữa anh/chị với bên A, cá nhân anh/chị là người trực tiếp kê khai và nộp thuế, hoặc bên  A khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng cho thuê nhà có thỏa thuận bên thuê [tức bên A] là người nộp thuế. Đối với hợp đồng cho thuê lại nhà giữa bên A với bên B, bên B là người trực tiếp kê khai và nộp thuế, hoặc bên B khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng cho thuê nhà có thỏa thuận bên thuê [tức bên B] là người nộp thuế. 
Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!