Bất động sản đã qua vùng đỉnh
Nếu như cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, vùng ven Hà Nội…Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng.
Bất động sản đã qua vùng đỉnh. Nguồn ảnh: TL
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất, thay vào đó là tâm lý thăm dò, phòng thủ ngày càng lên cao. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung - cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều.
Theo dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý II/2022 lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh quý II/2021. Điều này cho thấy, các cơn sốt đất nền đã đi qua vùng đỉnh và đang trong quá trình hình thành một giai đoạn mới. Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước dịch, cụ thể là quý II/2019, lượt tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4% cho thấy hiện tại đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư. Thời gian tới, dự báo thị trường đất nền tiếp tục chững hoặc giảm nhẹ để tìm điểm cân bằng sau giai đoạn sốt giá.
Nhận định về việc này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, mặc dù quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm 2021, nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm.
Bởi, ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.
Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam [VARS] cũng nhận định, giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện "bong bóng cục bộ". Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. Để ổn định thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.
Theo đó, các địa phương nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Thậm chí, nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền khiến thị trường bị chững lại.
Mặt khác, giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương và khi trải qua nhiều cơn "sốt đất" liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định rót vốn.
Giới chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua lên “cơn sốt” chủ yếu là đầu cơ, nhu cầu thực rất ít. Điều này không phản ánh được nhu cầu thực của thị trường và chắc chắn các cơn sốt chóng vánh sẽ nhanh chóng hạ nhiệt.
Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản gần đây "nóng sốt" chủ yếu là đầu cơ hơn là nhu cầu có thực. Và khi không phản ánh được nhu cầu thực của thị trường, chắc chắn cơn sốt đất phải hạ nhiệt.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, giá bất động sản đã tăng nóng trong hai năm vừa qua, không riêng gì tại Việt Nam mà tăng trên toàn thế giới. Giá bất động sản toàn cầu tăng trung bình 6 – 7% trong giai đoạn 2020 - 2021. Bởi vì dòng tiền rẻ, lãi suất thấp, cơ hội đầu tư sản xuất kinh doanh ít và bởi vì chứng khoán tăng mạnh nên nhiều người mới đua nhau đổ tiền vào bất động sản.
“Tuy nhiên, năm nay khác. Ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì đó chỉ có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên như hai năm qua đã không còn nữa. Trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư,… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có động thái, chính sách điều tiết giúp cho thị trường trở về giá trị thật”, vị này nhấn mạnh.
Vị chuyên gia này cho rằng, về lâu dài, Việt Nam nên đánh thuế bất động sản thứ hai, thứ ba,… vì một thị trường lành mạnh và để theo thông lệ quốc tế, không thể một mình một chợ. Đây cũng là một cách để phân bổ thu nhập cho nền kinh tế và làm giảm tình trạng đầu cơ.
Hết thời “lướt sóng”, nhà đầu dùng đòn bẩy tài chính bắt đầu thoát hàng
Trước đó, các chuyên gia nhận định, những biến động về giá cả và mức độ quan tâm vừa nêu ở trên, cùng với việc giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng không ngừng đã tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất, kinh doanh của các nhà thầu xây dựng. Những điều này góp phần đẩy giá nhà, đất lên cao, nhưng thanh khoản lại ngược lại. Do đó, gần đây đã có hiện tượng một số nhà đầu tư không chuyên và dùng đòn bẩy tài chính đã rao bán cắt lỗ một số bất động sản nhỏ, không có lợi thế về hạ tầng.
Theo đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, nhiều doanh nghiệp dựa vào vay ngân hàng để phát triển dự án sắp tới sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô. Trong khi những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay, lãi suất vay mua bất động sản tăng cao.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích, thị trường BĐS nửa đầu năm 2022 đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế với trạng thái “thăng trầm” liên tục thay đổi trên cả nước. Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá BĐS bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương, trong đó có TP.HCM - nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây. Thực tế trên sẽ vẫn tiếp diễn trong nửa cuối năm 2022, khi nguồn vốn tín dụng vào thị trường BĐS bị thắt chặt, nhưng điều này sẽ giúp thanh lọc NĐT.
Trước thực tế trên, đại diện các công ty BĐS có thương hiệu hiện nay đều cho rằng, những thách thức thị trường đang phải đối mặt sẽ thanh lọc mạnh mẽ NĐT theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững sẽ tiếp tục tồn tại, còn những NĐT phụ thuộc vào vốn vay, không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn. Hai quý cuối năm 2022, thị trường được dự báo sẽ hướng đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực hơn là đầu cơ, lướt sóng.
Về xu hướng mua cuối năm 2022, theo các chuyên gia BĐS, phân khúc được NĐT ưa chuộng sẽ là đất nền cạnh các KCN, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc, nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các NĐT sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh.
Trung Hiếu
Ngoài tác động của các nền kinh tế, tài chính lớn, dịch bệnh cũng là nguyên do làm nên những cơn nóng lạnh của thị trường Bất động sản [BĐS] toàn thế giới.
Trong bối cảnh COVID-19 như hiện nay, phumyhungcorp.com.vn đã tổng hợp và chắt lọc nhiều nguồn thông tin về đặc điểm thị trường BĐS các nước và Việt Nam trong 3 thập kỉ qua để khách hàng có thêm thông tin tham khảo; từ đó, có thể dự đoán về thị trường và đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.
Kể từ năm 1990 đến nay, bức tranh kinh tế thế giới đã chứng kiến 2 cuộc đại khủng hoảng, suy thoái; và thị trường BĐS cũng là một chỉ số cho dấu hiệu phục hồi kinh tế sau “giông bão”.
- Cụ thể, năm 1997, cuộc khủng hoảng Tài chính tiền tệ châu Á, khởi nguồn từ Thái Lan đã kéo chỉ số giá BĐS ở hầu hết các quốc gia Đông Á đều sụt giảm nghiêm trọng so với cột mốc năm 1995. Trong đó các quốc gia ảnh hưởng nặng nề nhất là Indonesia, Philippines với sự sụt giảm gần 50%.
- Tiếp theo, năm 2003, trong khi các khu vực này dần hồi phục thì tại Hong Kong, đại dịch SARS 2003 bùng phát, thị trường BĐS Hong Kong tiếp tục ảm đạm và suy thoái; nhưng ngay sau đại dịch, giá nhà tại đây tăng mạnh và không có dấu hiệu dừng.
- Năm 2008, khủng hoảng nợ dưới chuẩn [Subprime] đã gây thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế Mỹ và sau đó kéo hàng loạt các quốc gia khác lâm vào tình trạng khủng hoảng. Thị trường BĐS các nước cũng rơi vào cảnh “chạm đáy”. Tuy nhiên, ngay sau khi kinh tế khởi sắc, đà phục hồi của thị trường BĐS cũng bắt đầu thiết lập những cột mốc tăng trưởng mới.
Sau cơn đại khủng hoảng tài chính năm 2008, nhiều dự báo về thị trường BĐS Mỹ đã được đưa ra; và thực tế đến nay cho thấy, sau giai đoạn “ngủ đông”, thị trường BĐS Mỹ luôn có chu kì tăng nóng.
- Giai đoạn từ cuối năm 2019 đến nay, dịch bệnh Covid-19 đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế. Tuy nhiên, sau hơn 1 năm trầm lắng, thị trường BĐS nhiều quốc gia đã tăng nhiệt trở lại với chỉ số giá tăng đáng kể, bất chấp dịch bệnh vẫn còn phức tạp.
Tại Mỹ, theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS quốc gia [NAR] Mỹ, giá nhà ở Mỹ đã tăng 23,6% trong vòng 12 tháng kể từ tháng 5/2020, và lập kỷ lục mới về mức tăng đối với lĩnh vực này. Cùng với Mỹ, 14 quốc gia khác trên thế giới cũng đã ghi nhận sức nóng của thị trường BĐS ngay sau làn sóng Covid 19 đầu tiên.
Tại Sigapore, trong 6 tháng đầu năm 2021, giá nhà tăng kỷ lục 4,1%, và ước tính 24 tỷ USD đã được chi ra; chủ yếu tập trung phân khúc cao cấp, hạng sang. Đây là cơn sốt nóng nhất trên thị trường BĐS Singapore trong hơn 1 thập kỉ.
Tương tự, theo Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế [OECD], giá nhà đất tại 37 quốc gia thuộc OECD trên thực tế đã tăng gần 7% [trong khoảng thời gian từ Quý IV/2019 – Quý IV/2020]; đây là mức tăng trưởng hàng năm nhanh nhất trong 2 thập kỉ qua.
Theo báo cáo mới nhất của Knight Frank về Chỉ số Giá Nhà ở Toàn cầu – GHPI, giá nhà ở trung bình tăng 7,3% trong giai đoạn 12 tháng [tính tới tháng 3/2021], mức leo dốc nhanh nhất kể từ Quý IV/2006.
Trong 3 thập kỉ qua [1990-2020], hai cơn sốt đầu tiên vào năm 1992-1993 và 2002-2003 là hai cơn sốt đất bởi giai đoạn này các loại hình nhà ở khác như căn hộ, cơ bản vẫn chưa hình thành. Các giai đoạn tăng trưởng, trầm lắng và suy thoái của thị trường BĐS Việt Nam với sự tác động của những nền kinh tế lớn chỉ thực sự bắt đầu từ những năm 2000. Điều tất yếu, các chu kì phát triển của thị trường BĐS Việt Nam cũng không ngoại lệ.
Sau 2 cơn sốt đất đầu tiên trong giai đoạn 1990-2004, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục trải qua 3 chu kì tăng trưởng mới. Đáng chú ý, sau khi “chạm đáy” vào năm 2013, 6 năm sau, vào năm 2019, thị trường lại đạt một đỉnh mới cao hơn rất nhiều so với trước. Chính vì vậy, tương tự chiếc lò xo đang bị nén, niềm tin “sau cơn mưa trời lại sáng” đối với thị trường BĐS là hoàn toàn có cơ sở.
Thông tin về thị trường nhà ở, BĐS vừa được Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy, thị trường BĐS Quý II/2021 đều tăng cả về số lượng và giá giao dịch; trong đó, với căn hộ chung cư, giá giao dịch bình quân tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tăng 5-7% so với Quý I.
Đặc biệt, Việt Nam hiện là một trong những quốc gia có tiềm năng phát triển với nhiều chỉ số tích cực; trong đó, “đầu tàu” kinh tế TP.HCM thu hút nhiều nhất các tập đoàn đa quốc gia đến mở rộng kinh doanh; kéo theo đó là sự gia tăng lượng chuyên gia nước ngoài… Từ đây, hình thành nên lượng cầu nhà ở tại TP.HCM dành cho “khối ngoại”. Đáng chú ý, so với giá nhà ở các thị trường như Hong Kong, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản… thì giá nhà ở Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng vẫn rẻ nên tiềm năng tạo sự bứt phá cho thị trường là không nhỏ.
Theo khảo sát “chọn kênh đầu tư trong thời điểm này” do một trang báo điện tử thực hiện cho thấy, sau chứng khoán, BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn với 22.714 phiếu chọn [tỷ lệ 32%].
Dù 2 năm liên tục, ngành BĐS bị ảnh hưởng lớn từ đại dịch Covid-19, nhưng Phú Mỹ Hưng vẫn là một trong số hiếm doanh nghiệp chủ động được nguồn cung căn hộ và đảm bảo tiến độ xây dựng. Hiện chủ đầu tư đang sở hữu dự án The Peak [sẽ giao nhà vào cuối năm 2021] và The Antonia, The Ascentia.
Riêng các dự án nhà có sẵn như Hưng Phúc Premier, Urban Hill, biệt thự cảnh quan Happy Valley Premier có số lượng sản phẩm kinh doanh nhỏ giọt, chủ yếu là những căn hộ đã hoàn thiện nội thất để khách tham khảo ứng dụng công nghệ và thiết kế; đồng thời, đây là sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu “xách vali vào ở ngay”. Hiện nay Phú Mỹ Hưng và các đối tác nội thất, ngân hàng… cũng có nhiều chương trình tri ân, ưu đãi dành cho khách mua nhà trong giai đoạn này.