Câu hỏi khách hàng: Xin chào công ty Luật Thái An! Tôi có một vấn đề tranh chấp muốn nhờ công ty tư vấn. Trước hết tôi muốn trình bày về lịch sử của căn nhà tôi mua: Ông cha cho đất người con, người con làm ăn thất bại nên bán căn nhà này cho cô A và cô A bán cho anh B và anh B bán cho tôi. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện rõ đường đi vào nhà là 3m. Hiện nay nhà ông cha đã cất vòm và để vật dụng trước nhà và lấn hết đường đi. Muốn đi vào nhà tôi phải đi ngang qua sân của ông ấy và ông ấy nói không cho đi nhờ đường nước. Không những vậy ông ấy còn bảo nhà này không đường đi. Qua sự việc này tôi nhờ công ty giúp đỡ dùm tôi và giải thích dùm tôi hướng giải quyết. Hiện tôi đang sống tại thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Công ty Luật Thái An. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự do Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015.
Tư vấn của luật sư:
Ngoài quyền sở hữu tài sản, Bộ luật Dân sự còn ghi nhận ba quyền khác đối với tài sản. Theo đó, quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: quyền đối với bất động sản liền kề [hay còn gọi là quyền địa dịch], quyền bề mặt và quyền hưởng dụng.
Điều 245 Bộ luật Dân sự định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác.
Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là: địa thế tự nhiên, quy định pháp luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc.
Hai trong những nguyên tắc được ghi nhận khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề là “bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền” và “không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn”.
Trong nội dung quyền đối với bất động sản liền kề, Bộ luật Dân sự ghi nhận hai quyền sau: quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề và quyền về lối đi lại tại Điều 252 và Điều 254.
Thứ nhất, về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề. Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước có nghĩa vụ phải hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Thứ hai, về quyền về lối đi qua. Theo quy định pháp luật, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ và có nghĩa vụ phải đền bù cho chủ sở hữ bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu các bên có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, nếu các giao dịch chuyển nhượng đất thực hiện đúng quy định pháp luật, bạn là chủ sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất trên thì bạn được hưởng đầy đủ các quyền khác đối với bất động sản liền kề theo quy định pháp luật. Do đó, khi các bên xảy ra tranh chấp liên quan đến các nội dung quyền khác đối với bất động sản liền kề, bạn có thể sử dụng các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản đã được pháp luật ghi nhận, bao gồm:
- Biện pháp tự bảo vệ;
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.
Trong trường hợp của bạn, bạn nên gửi đơn khiếu nại lên Tòa án hoặc cơ quan nhà nước khác có thẩm quyền để khiếu nại về sự việc trên.
Trên đây là tư vấn của công ty Luật Thái An giành cho bạn. Nếu bạn còn điều gì chưa hiểu vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư qua đường dây nóng 19006218. Trân trọng cảm ơn!
CÔNG TY LUẬT THÁI AN,
Đối tác pháp lý tin cậy!
bất động sản liền kề quyền địa dịch quyền có lối đi quyền cấp thoát nước
LỜI MỞ ĐẦULuật La Mã là hệ thống luật cổ được xây dựng cách đây hơn 2000 năm vềtrước, từ năm 510 TCN, đánh dấu sự ra đời và phát triển của nhà nước La Mã cổđại. Các luật gia La Mã không phân biệt vật quyền và trái quyền, họ cho rằng mộtchủ thể có thể tạo ra một tài sản hoặc mua một tài sản, trên cơ sở đó họ là chủ sởhữu với tài sản, có toàn quyền đối với tài sản đó, thực hiện tất cả những hành vi tácđộng lên tài sản để thỏa mãn yêu cầu của mình và không phụ thuộc vào ý chí cũngnhư hành vi của người khác. Ngoài ra họ còn có quyền đối với một tài sản kháckhông thuộc quyền sở hữu của mình, hạn chế hơn so với chủ sở hữu đích thực củatài sản đó. Một trong số đó là Quyền địa dịch, xuất phát từ quyền tư hữu đối vớiđất đai. Đây là một vấn đề quan trọng trong pháp luật La Mã, vì vậy em chọn đềbài tập số 08 để tìm hiểu và nghiên cứu: “Phân tích nội dung của quyền địa dịchtrong tư pháp La Mã”. Những vấn đề về Quyền địa dịch trong tư pháp La Mã sẽđược làm rõ trong các nội dung sau đây.NỘI DUNGNội dung quyền địa dịch trong tư pháp La Mã1. Khái niệm quyền địa dịch và các khái niệm liên quanVật là một bộ phận tách biệt của thế giới vật chất khách quan mà có đặc tínhI.chịu sự chi phối pháp lý của con người.Vật quyền, trái quyền được hiểu như thế nào? Theo các luật gia La Mã mộtchủ thể có thể tạo ra một tài sản hoặc mua một tài sản, trên cơ sở đó họ là chủ sởhữu với tài sản, có toàn quyền đối với tài sản đó, thực hiện tất cả những hành vi tácđộng lên tài sản để thỏa mãn yêu cầu của mình và không phụ thuộc vào ý chí cũngnhư hành vi của người khác. Họ là người có quyền tuyệt đối với tài sản và “hìnhnhư” chỉ tồn tại quan hệ giữa họ với tài sản, đây gọi là vật quyền [quyền đối vật].Đối tượng ở đây là một vật xác định, chủ thể có quyền trực tiếp tác động lên vật.Trái quyền [quyền đối nhân] là quyền tài sản bị hạn chế bởi sự thỏa thuận vàchỉ tồn tại trong một thời hạn nhất định, việc thực hiện quyền bị phụ thuộc vàohành vi của người khác hoặc bị chi phối bởi hành vi của người khác.Vật quyền bao gồm Quyền sở hữu và liên quan với nó là chiếm hữu thực tếvà quyền đối với tài sản của người khác. Cụ thể:- Chiếm hữu [ possession ]- Quyền sở hữu [ propprietas ]- Quyền địa dịch [ servitus ]- Quyền dụng ích cá nhân [ usufructus ]- Quyền giao cấy truyền đời để lại thừa kế [ emphiyeusis ]- Quyền xây cất bất động sản trên đất [ Superficies ]- Quyền cầm cố [ Pignus, fiducia cum creditore, hypotheca ]Quyền địa dịch là một dạng quyền đối với tài sản của người khác được xáclập bởi đối tượng của quyền mà không phải căn cứ vào chủ thể của quyền đó, xuấtphát từ quyền tư hữu đối với đất đai. Việc tồn tại sở hữu tư nhân đối với đất đai cóthể dẫn đến tình trạng có khoàng đất không có những điều kiện cần thiết, tốithượng để sử dụng một cách bình thường ví dụ như trường hợp: thửa ruộng khôngcó nước để canh tác, không có đường dẫn ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửaruộng của người khác liền kề hay còn gọi là bất động sản liền kề. Để sử dụng, khaithác một mảnh đất có điều kiện nêu trên cần có sự giúp đỡ của mảnh đất liền kềhay còn gọi là bất động sản liền kề.Nếu đất đai thuộc sở hữu chung của cộng đồng thì việc giải quyết vấn đềtrên không đặt thành vấn đề pháp lý: mọi người đều có thể sử dụng đất đai củacộng đồng như là chủ sở hữu chung để khai thác mảnh đất của mình.Nếu những mảnh đất bị bao bọc thuộc sở hữu tư nhân thì việc giải quyết sẽkhó khăn hơn.Chủ sở hữu một mảnh dất không có nghĩa vụ phải giúp đỡ chủ sở hữu mộtmảnh đất khác nên đặt ra vấn đề cần làm thế nào để chủ sở hữu mảnh đất bị baobọc có thể sử dụng, khai thác mảnh đất của mình một cách bình thường. Cách duynhất trong trường hợp này là thông qua mảnh đất liền kề. Khi đó chủ sở hữu mảnhđất bị bao bọc có quyền sử dụng mảnh đất của hàng xóm nhằm phục vụ những nhucầu cấp thiết và cần thiết đối với mảnh đất của mình: quyền dẫn nước, quyền thoát-nước, quyền có lối đi.2. Bản chất của quyền địa dịchQuyền địa dịch là một loiaj vật quyền, được quy định gắn liền với mảnh đất đó,không gắn với cá nhân chủ sở hữu hai mảnh đất. Do vậy việc thay đổi chủ sở hữu-mảnh đất không làm thay đổi quyền này.Việc thiết lập quyền địa dịch không có nghĩa là tước đi mất của chủ sở hữu quyềnsử dụng tài sản của mình. Chủ sở hữu tài sản vẫn có quyền tuyệt đối với tài sản của-mình.Bản chất của quyền địa dịch là ở chỗ chủ sở hữu không được ngăn cản hàng xómcủa mình sử dụng hạn chế mảnh đất của mình: phải cho phép đi qua, cho phépsang lấy nước, thả gia súc. Họ không được ngăn cản và cũng không phải thực hiện-hành vi gì.Khi nào chủ sỏ hữu có nghĩa vụ phải thực hiện hành vi, thì khi đó quan hệ trởthành quan hệ trái quyền chứ không còn là quan hệ vật quyền nữa.3. Phân loại quyền địa dịchQuyền địa dịch được chia làm hai loại là địa dịch nông thôn và địa dịchthsnhr thị.- Địa dịch nông thôn bao gồm:• Quyền địa dịch đường đi: đi qua mảnh đất liền kề, chuyên chở tài•-sản qua, chăn dẫn gia súc đi quaQuyền cấp nước: được dẫn nước quan đất hàng xóm, được múcnước từ nguồn nước của hàng xóm.• Quyền chăn thả gia súc trên bãi cỏ của hàng xóm.Địa dịch thành thi bao gồm: quyền xây dựng sát tường nhà hàng xóm, được tựarầm vào tường nhà hàng xóm, được yêu cầu hàng xóm không che mất ánh sáng và-phá vỡ nét xây dựng của nhà mình.4. Căn cứ xác lập quyền địa dịchCó 5 căn cứ để xác lâp quyền địa dịch:Theo ý chí của chủ sở hữu tài sản thông qua hành vi pháp lý đơn phương của họ: dichúc cho một người khác được hương hỏa,…-Theo thỏa thuận, hợp đồng giữa chủ sở hữu tài sản với người được hưởng quyền-địa dịch.Theo quyết định cảu quan tòa: trong một số trường hợp có tranh chấp, quan tòa cóthể quyết định người này được quyền đi qua đất của người kia, mảnh đất của người--này được cấp nước theo đường dẫn nước của nhà hàng xóm,…Theo thời hiệu: một người sử dụng lối đi qua nhà hàng xóm trong một thời hạn xácđịnh sẽ được sử dụng lối đi đó mãi mãi….Theo quy định của pháp luật.5. Căn cứ chấm dứt quyền địa dịchQuyền địa dịch sẽ chấm dứt khi:- Vật phục vụ không còn nữa do bị tiêu hủy hoặc bị cấm lưu thông.- Khi chủ sở hữu quyền địa dịch và chủ thể được hưởng quyền nhập làmmột: hai tài sản sẽ có chung chủ, và chủ đó không thể có quyền địa dihcjII.với tài sản của chính mình.QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN ĐỊA DỊCH TRONG PHÁP LUẬT VIỆTNAMPháp luật Việt Nam quy dịnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nướcquản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng và quản lý đất lâu dài, ổnđịnh, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Luật đất đia quy định hạn mức giao đấtcho cá nhân, hộ gia đình và thẩm quyền giao đất rõ ràng. Vì vậy, mỗi mảnh đấtđược giao luôn có ranh giới cụ thể với mảnh đất khác. Không thể tồn tại một mảnhđất không có sự tiếp giáp với mảnh đất khác. Quyền địa dịch được thể hiện trongpháp luật Việt Nam ở các quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kềtrong Bộ luật Dân sự.Điều 273 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Quyền sử dụng hạn chế bất độngsản liền kề như sau: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bấtđộng sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu củamình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhucầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuậnkhác” Như vậy , điều luật này đã nêu những quyền của chủ sở hữu nhà, người sửdụng đất đối với lối đi , cấp thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc vàcác nhu cầu cần thiết khác trong phạm vi “một cách hợp lý” trên bất động sản liềnkề thuộc chủ quyền của người khác. Các quy định tại các điều 275 , 276 ,277 ,278BLDS 2005 đã cụ thể hóa các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đượcquy định tại điều 273 BLDS 2005 .Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định tạiĐiều 274 BLDS 2005:“1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuậnhoặc theo quy định của pháp luật .2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xáclập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyềnsử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”Qua những quy định này, chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng hạn chế bấtđộng sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản màphải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quyđịnh những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cùng những điều kiện vềmặt khác quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần phải có những hành vi cùngvới những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù hợpnhững yêu cầu của pháp luật.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận Tựdo, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản mang bảnchất của quan hệ dân sự. Nguyên tắc này cho phét các chủ thể dựa theo ý chí,nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên khi phápluật quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sảnliền kề thuộc sở hữu của người khác…..” không có nghĩa bất cứ chủ sở hữu nhà,người có quyền sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liềnkề, xung quanh đáp ứng yêu cầu của mình. Để chủ sở hữu bất động sản liền kề đápứng yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản của họ, thì chủ sở hữunhà, người có quyền sử dụng đất phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liềnkề để tạo lập quyền đó. Việc thỏa thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung vềgiao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Các bên có thểtự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nhưng không trái pháp luật và đạo đức xã hội.Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, thì chủ nhà,người có quyền sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việcthực hiện quyền sử dụng bất động sản liền kề nhằm thỏa mãn nhu cầu trong việckhai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp bất độngsản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau, chủ sở hữubất động sản bị bây bọc có thể lựa chọn một trong số cá chủ sở hữu bất động sảnliền kề, không loại trừ cà trường hợp thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản đềxác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với những nội dung cụ thể.Trong trường hợp các bên không đạt được một thỏa thuận về việc sử dụng hạn chếbất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền yêucầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sởhữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của các bên, Tòaán sẽ quyết định. Quyết định của tòa án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đóbằng một bản án. Trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền,thì toàn án có thể đưa ra các quyết định sau : nếu chưa có quyền sử dụng bất độngsản liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền sủ dụng đất cóđược quyền đó, đồng thời tòa án xác định giới hạn của quyền, cách thức tạo lập,phương thức xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cùng khoản đềnbù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.KẾT LUẬNQuyền địa dịch là vấn đề quan trọng trong Tư pháp La Mã, được quy định rõràng và áp dụng thường xuyên. Đến nay pháp luật Việt Nam nói riền, pháp luật cácquốc gia khác nói chung vẫn áp dụng quy định về quyền địa dịch trong luật La Mãđể xây dựng nên những quy định phù hợp với tình hình thực tế nước mình. Vì vậycó thể thấy đây là một quyền đúng đắn, có ý nghĩa quan trọng, có giá trị lịch sử,thực tế tồn tại mãi với thời gian. Luật La Mã xứng đáng là nguồn của các Bộ luậtDân sự trên thế giới.DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO1.2.Giáo trình Luật La Mã, Trường Đại học Luật Hà Nội.Bộ luật Dân sự 2005