Người nước ngoài ở việt nam có quyền mua tối đa bao nhiêu căn hộ trong một tòa nhà chung cư

Không nhất thiết phải “nới trần”

Đánh giá của một số chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS, hiện nay số lượng tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng theo. Nhưng quy định về “mức trần” số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu ở Việt Nam căn cứ theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP vẫn được giữ nguyên tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, và không quá 10% đối với một dự án nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn.

Về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh [HoREA] Lê Hoàng Châu cho rằng, theo quy định về thuế đối với người nước ngoài, nếu trong 1 năm có đủ 180 ngày sống ở Việt Nam thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo luật pháp. Vì vậy không nhiều người lựa chọn hình thức mua nhà để phải chịu đóng thuế trong một thời gian dài không ở.

“Nhu cầu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam hiện tăng nhanh, nhưng nhu cầu về sở hữu không nhiều đến mức phải “nới trần”. Đa phần người nước ngoài đến Việt Nam sẽ lựa chọn phương án thuê trả tiền ngắn hạn hoặc thuê mua dài hạn trong khoảng 50 năm, họ sẽ không mua tài sản cố định trong khi chỉ sử dụng vài tháng trong năm. Trong khi đó, những sản phẩm cho thuê hoặc thuê mua dài hạn ở Việt Nam hiện nay đang được nhiều chủ đầu tư quan tâm, phát triển” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Bên cạnh vấn đề sở hữu căn hộ, nhà ở riêng lẻ, đại diện HoREA cũng đưa ra đề xuất, chưa nên cho phép người nước ngoài mua và sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. Người nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, thì thực hiện theo phương thức đầu tư tài chính theo quy định của Luật Đầu tư.

Siết chặt chính sách thuế

Luật sư Trần Cao Ngãi [Hội Luật gia Việt Nam] cho biết, Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số vướng mắc quy định tại Điều 75, 76, 77 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đã nới lỏng hơn quy định về xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở và đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở. Nhưng vấn đề sở hữu nhà cho người nước ngoài ở Việt Nam vẫn cần phải có sự quản lý chặt chẽ từ Chính phủ, đặc biệt liên quan đến chính sách thuế BĐS.

Đơn cử, tại Singapore, Chính phủ nước này không cấm người nước ngoài mua, sở hữu nhà, nhưng lại quy định chặt chẽ về việc đánh thuế. Ví dụ, người dân Singapore mua nhà lần đầu được miễn thuế, những người thường trú phải đóng 5%, người nước ngoài [gồm cá nhân, tổ chức] phải đóng 15%... Chính phủ siết chặt việc mua nhà đất, căn hộ chung cư cao cấp tư nhân, mỗi người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 1 sản phẩm, riêng sở hữu nhà đất chỉ được áp dụng cho 1 số ít khu vực và bị hạn chế về diện tích. Việt Nam có thể nghiên cứu, áp dụng kinh nghiệm trên theo tình hình thực tế của thị trường.

“Chính phủ Singapore phân BĐS làm 2 loại: BĐS nhà ở [chung cư chính phủ, chung cư cao cấp, nhà đất, căn hộ chung cư cao cấp tư nhân], và BĐS thương mại [văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà máy, kho xưởng...]. Trong đó, người nước ngoài gần như không bị ràng buộc khi mua BĐS thương mại. Nhưng riêng BĐS nhà ở, đặc biệt là chung cư chính phủ và chung cư cao cấp thì không được mua” – luật sư Trần Cao Ngãi cho hay.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay trên thị trường BĐS nguồn cung sản phẩm căn hộ bình dân đang bị thiếu hụt trầm trọng, trong khi đó nguồn cung sản phẩm cao cấp đang dư thừa từ 70 - 100 triệu m2 sàn. Nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc Chính phủ siết chặt quy định “trần” sở hữu nhà tại các dự án đang gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiêu thụ sản phẩm. Nhưng trên thực tế, theo đánh giá của các chuyên gia, người nước ngoài nên được xem là nhóm đối tượng mở rộng hợp lý của một thị trường đã phát triển, chứ không hẳn là một biện pháp “chữa cháy” khi thị trường đang thừa BĐS cao cấp.

Pháp luật Việt Nam có các quy định cụ thể đối với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam. Bài viết này cung cấp một số thông tin cho quý khách hàng khi có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam. Để được tư vấn và hộ trợ dịch vụ pháp lý cụ thể hơn, quý khách hàng có thể liên hệ Luật Sư Doanh Nghiệp qua sđt 0932 575 030 - 0914 500 518

I.Điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam của Người nước ngoài, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài [sau đây gọi chung là NNN]: 1. CHUẨN BỊ CÁC LOẠI GIẤY TỜ CẦN THIẾT CHO VIỆC ĐỦ ĐIỀU KIỆN SỞ HỮU NHÀ TẠI VIỆT NAM Đối với cá nhân nước ngoài: chỉ cần là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật [có visa nhập cảnh + bản tự cam kết không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh sự]. 2. XÁC ĐỊNH LOẠI NHÀ, ĐẤT ĐƯỢC QUYỀN SỠ HỮU: - Người nước ngoài được phép sở hữu những loại nhà ở sau: nhà ở thương mại [bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Điều đó tức có nghĩa cá nhân tổ chức nước ngoài không được mua nhà phố, nhà ngoài dự án và không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cá nhân tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở dưới các hình thức: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế *Nhà ở thương mại :là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường *Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. [ Khỏa 3,4 Điều 3 Luật nhà ở 2014] o Trường hợp mua căn hộ chung cư, Luật Nhà ở 2014 quy định cấm việc sử dụng nhà chung cư vào mục đích không phải để ở. [Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014] o Trường hợp mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trường hợp này, pháp luật nhà ở không cấm bạn sử dụng vào mục đích không phải để ở. [Điều 161 và Điều 10 Luật Nhà ở] - Cá nhân tổ chức nước ngoài không được sở hữu quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 [hai trăm năm mươi] căn nhà. Thời hạn sở hữu: đối với cá nhân là không quá 50 năm và được quyền gia hạn tiếp, đối với tổ chức nước ngoài là không quá thời hạn ghi trên giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. - Mục đích sử dụng: Bất động sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân người nước ngoài có thể được cho thuê lại, mua bán, thừa kế hoặc thế chấp. Cơ sở pháp lý: Các điều kiện này theo quy định của Luật nhà ở đã ban hành và có hiệu lực từ 01/7/2015. Hướng dẫn chi tiết thêm sau khi Nghị định và thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở được ban hành. 3. KIỂM TRA GIẤY TỜ NHÀ ĐẤT Đối với căn hộ, nhà ở trong dự án muốn mua, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ sau: *Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, ngành nghề kinh doanh bất động sản *Giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư *Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [Sổ đỏ] của cả khu đất thực hiện dự án * Hồ sơ chứng từ liên quan việc hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư * Giấy phép xây dựng và các giấy phép khác liên quan đến việc xây dựng *Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Nếu là nhà ở hình thành trong tương lai: * Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng,hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh BĐS 4 QUY TRÌNH GIAO DỊCH: - Khách hàng chọn Căn hộ chung cư hoặc nhà ở thương mại mong muốn và đặt cọc thiện chí qua Đại lý để đăng ký mua [tiền cọc thiện chí thống nhất sau]; - Đại lý chuyển tiền cọc và đăng ký của Khách hàng cho Chủ đâu tư [thời hạn thống nhất chi tiết sau];  - Chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt cọc với Khách hàng sau khi nhận đủ cọc thiện chí [tiền cọc cụ thể theo chính sách bán hàng]; - Khách hàng thanh toán tiền cọc theo chính sách bán hàng.  - Chủ đầu tư sẽ có thông báo mời Khách hàng ký Hợp đồng mua bán theo thời hạn cam kết tại Thỏa thuận đặt cọc và các tài liệu liên quan đến việc bán nhà ở [như với khách hàng trong nước] theo quy định. - Khách hàng thanh toán tiền theo tiến độ đã quy định tại HĐMB vào tài khoản của Chủ đầu tư mở tại VN. Đồng tiền thanh toán là VNĐ.  - Khi hoàn thành xây dựng, Chủ đầu tư gửi thông báo bàn giao Căn hộ chung cư hoặc nhà ở thương mại theo tiến độ cho khách hàng trước ít nhất 30 ngày; Khách hàng thực hiện nhận bàn giao Căn hộ chung cư hoặc nhà ở thương mại theo quy định của HĐMB [sau khi đã thanh toán đủ tiền theo HĐMB]; - Chủ đầu tư tiến hành làm giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ chung cư hoặc nhà ở thương mại cho Khách hàng  Lưu ý: Giấy tờ tùy thân của Khách hàng gồm:  [1] Hộ chiếu được hợp pháp hóa lãnh sự tại VN; [2] Visa nhập cảnh vào VN còn thời hạn [cần đảm bảo thời điểm ký HĐMB phải trong thời hạn có hiệu lực của Visa] [hoặc Giấy miễn thị thực [Người nước ngoài có vợ, chồng, con là người Việt Nam hoặc người VN định cư ở nước ngoài]  Quy định về miễn thị thực tại Quyết định 135/2007/QĐ-TTg II. Các vấn đề về pháp lý liên quan đến quy trình bán nhà ở cho NNN và các thủ tục/vấn đề liên quan: 1. Thủ tục chuyển tiền thanh toán mua nhà ở: Người nước ngoài lựa chọn một trong các phương thức mở tài khoản tại một Ngân hàng tại VN và thanh toán tiền vào tài khoản của Chủ đầu tư hoặc chuyển tiền thanh toán trực tiếp từ nước ngoài vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại NHTMCP ở Việt Nam, hoặc Khách hàng nộp tiền mặt bằng VNĐ vào tài khoản của chủ đầu tư tại Ngân hàng hoạt động tại VN Lưu ý: [1] Người nước ngoài chỉ được mang một lượng ngoại tệ nhất định vào Việt Nam. Khi mang ngoại tệ vào Việt Nam phải thực hiện thủ tục khai báo hải quan. [2] Nếu là giao dịch mua bán nhà ở thì lượng ngoại tệ được chuyển vào Việt Nam sẽ không được vượt quá giá trị của giao dịch [giá ghi trên HĐMB nhà ở]. [3] Nếu người nước ngoài chuyển tiền về chịu hết phí thì người nhận sẽ chịu phí ghi có tiền vào tài khoản và phí chuyển đổi ngoại tệ mặt nếu muốn rút tiền bằng ngoại tệ. Nếu người nước ngoài chỉ chịu một phần phí hoặc ko chịu phí thì người nhận tiền sẽ chịu toàn bộ phí còn thiếu cho giao dịch chuyển tiền đó được tính theo phí của NH nước ngoài [4] Các giao dịch liên quan đến tài khoản của người nước ngoài mở tại ngân hàng được Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ thông qua chơ chế kiểm ra chứng từ, mục đích thực hiện giao dịch, kiểm tra giấy tờ tùy thân của chủ tài khoản và chữ ký đăng ký của chủ tài khoản trên lệnh chuyển tiền/ủy nhiệm chi Cơ sở pháp lý: Quy định về mở tài khoản tại Ngân hàng Việt Nam: Thông tư 23/2014/TT-NHNNQuy định về vận hành tài khoản tại Thông tư 16/2014/TT-NHNN và tài khoản này được phép thực hiện các giao dịch không dùng tiền mặt theo Nghị định 101/2012/NĐ-CP, Thông tư 46/2014/TT-NHNN 2. Các loại thuế, phí và lệ phí khi Người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam [1].VAT khi mua Căn hộ chung cư là 10% giá bán căn hộ [không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán Căn hộ]. [Thông tư 141/2013/TT-BTC] [2]. Đối với căn hộ chung cư: Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán. [3] Lệ phí trước bạ khi xin cấp Giấy Chứng Nhận:0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ tuy nhiên tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tùy từng thời điểm.[Nghị định 45/2011/NĐ-CP /Thông tư 34/2013/TT-BTC] [4]. Phí, lệ phí hành chính Nhà nước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận: theo quy định của Nhà nước tùy từng thời điểm. 3 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất : - Chủ đầu tư sẽ có thông báo yêu cầu khách hàng nộp hồ sơ theo đúng quy định của PL khi các bên đã hoàn thành việc nhận bàn giao và tất toán HĐMB [dự kiến trong vòng 30 ngày]; - Chủ đầu tư thực hiện thủ tục cho khách hàng trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày KH nộp đủ hồ sơ theo thông báo. Thời hạn cấp tùy thuộc cơ quan Nhà nước [thực tế khoảng 3- 6 tháng kể từ khi nộp đủ hồ sơ].  Thời hạn sở hữu nhà ở: Đối với cá nhân nước ngoài: Sở hữu 50 năm và được gia hạn II.Các vấn đề pháp lý về việc mua nhà của người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam: Cơ sở pháp lý: Luật Hôn nhân Gia đình năm 2014  Luật Đất đai năm 2013  Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 Luật nhà ở Pháp luật quy định trong luật nhà ở như sau: "Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam" "Điều 162. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam" Về việc sở hữu nhà ở riêng lẻ của người nước ngoài có vợ là người Việt Nam thì theo như Điều 160 Luật nhà ở hiện hành năm 2014 có quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Điều này được hướng dẫn tại Điều 75, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở như sau: Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở [bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ] trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.” Như vậy, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở [bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ] trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam và không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam. Về việc vợ chồng cùng đứng tên vào Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Chồng là người nước ngoài có kết hôn với vợ là người Việt Nam, theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung, nên để mua nhà ở tại Việt Nam thì ngoài việc đáp ứng các điều kiện của người Việt Nam mua nhà ở tại Việt Nam thì cần phải đáp ứng thêm điều kiện của người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, người chồng là người nước ngoài không đáp ứng được điều kiện sở hữu nhà ở riêng lẻ [trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở], nên cũng sẽ không được đứng tên vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Vì thế vợ chồng có thể đồng sở hữu căn nhà nhưng chồng hoặc vợ là người nước ngoài không được đứng tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.