Sổ đỏ, sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [sổ hồng mới] là giấy tờ quan trọng, nhất là khi tiến hành các giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất thì các thông tin trên sổ đỏ vô cùng cần thiết để tránh những tranh chấp nhà đất về sau này, cũng như biết được mục đích của khu đất, thời hạn, tránh được lừa đảo bởi môi giới, biết được tình trạng của đất có đang trong quy hoạch hay không,...
Nếu bạn chưa biết cách đọc sổ đỏ, hãy cùng tìm hiểu chi tiết hơn trong bài sau:
Cách đọc sổ đỏ nhà đất
Trang 1 - Thông tin người đứng tên sổ đỏ
- Tên cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sở hữu bất động sản. Người đứng tên chỉ có một, là người có trách nhiệm pháp lý cao nhất đối với tổ chức hoặc là chủ hộ nếu là hộ gia đình, không ghi thêm tên các thành viên trong gia đình.
- Số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số in màu đen.
- Dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trang 2 - Thông tin đất và nhà ở nếu có
- Cách xem sổ đỏ khi mua đất với các thông tin:
+ Địa chỉ khu đất;
+ Phần diện tích được công nhận, diện tích không được công nhận, hoặc diện tích lưu không;
+ Kích thước các cạnh theo bản vẽ hiện trạng trên sổ, ghi trên các cách hoặc có thể xác định thông qua khoảng cách giữa các điểm;
+ Cách xem sổ đỏ thửa đất với mục đích sử dụng của khu đất như: thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp,..;
+ Thời hạn sử dụng đất [có thời hạn, lâu dài hay theo quyết định giao đất, cho thuê đất]
- Cách xem hướng nhà trên sổ đỏ
+ Hướng của khu đất: mũi tên chỉ theo là hướng Bắc, bên trái là hướng Tây và bên phải là hướng Đông;
+ Diện tích đất sử dụng chung như ngõ đi chung;
+ Tài sản gắn liền trên đất như các công trình xây dựng trên đó;
+ Sổ khu đất và số tờ bản đồ;
+ Nguồn gốc sử dụng đất;
Cách đọc sổ bìa đỏ thông tin nhà ở
- Xem thông tin nhà ở:
+ Địa chỉ nhà;
+ Diện tích nhà được xây dựng trên thửa đất;
+ Diện tích sàn là diện tích mặt bằng xây dựng được tính bằng diện tích xây dựng x số tầng;
+ Số tầng;
+ Kết cấu nhà ở: Bê tông, tường gạch, gỗ, mái tôn,...;
+ Cấp [hạng]: cấp 2, cấp 3, cấp 4;
+ Bản vẽ thiết kế: đối với những khu vực thành phố lớn;
Trang 3,4 - Thông tin quy hoạch và những thay đổi khi cấp sổ đỏ
Hướng dẫn đọc sổ đỏ thông tin quy hoạch
- Xem thông tin quy hoạch:
+ Thông tin quy hoạch ở phần ghi chú, hoặc căn cứ vào tọa độ và sử dụng phần mềm. Nếu có thì trong trường hợp khu đất bị thu hồi thì có được đền bù không;
+ Diện tích nằm trong quy hoạch theo sơ đồ khu đất;
+ Thông tin biến động [phần IV]. Nếu không có thì chưa có biến động kể từ lúc cấp sổ gần nhất;
+ Thông tin bị hạn chế quyền;
+ Đọc hiểu sổ đỏ có bị hạn chế quyền chuyển nhượng sử dụng đất không;
+ Xem sổ có bị nợ nghĩa vụ tài chính không, nếu có thì người nhận được quyền chuyển nhượng sẽ không thế chấp ngân hàng hay sang nhượng tiếp được;
+ Xem cơ quan cấp Giấy chứng nhận là quận, huyện, Sở TN&MT, UBNN tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
Nội dung ghi chú trên sổ đỏ
Phần ghi chú ghi nhận chuyển nhượng từ giấy chứng nhận nào, bao giờ, do cơ quan nào cấp. Chủ mới khi sang tên thì đổi sổ nên ghi tại đây. Thông tin này sẽ biết chủ nhà có phải là chủ đầu tiên của bất động sản này không, có nói dối làm sổ ở đâu không.
- Các thay đổi sau khi cấp sổ ở Phần IV:
+ Thông tin thay đổi chủ sở hữu;
+ Thông tin thay đổi mục đích sử dụng khu đất;
+ Thông tin tình trạng nghĩa vụ tài chính. Bao gồm cả việc nợ thuế;
+ Thông tin đính chính GCN;
+ Thông tin tình trạng thế chấp làm tài sản đảm bảo;
- Trang bổ sung in chữ màu đen gồm:
+ Dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận";
+ Số hiệu thửa đất;
+ Số phát hành Giấy chứng nhận;
+ Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận, nếu chưa ghi chép gì là chưa có biến động, chuyển nhượng.
Trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cách xem sơ đồ, đọc kích thước trên sổ đỏ:
+ Hình thể, hình dáng của thửa đất theo các chiều ngang dọc và rộng
+ Số hiệu thửa đất hoặc tên công trình giáp ranh như đường xá, cầu cống chỉ dẫn theo hướng Bắc – Nam;
+ Chỉ giới, mốc giới theo quy hoạch sử dụng đất, hành lang bảo vệ công trình trên thửa đất, diện tích lưu không xung quanh thể hiện ở các nét kẻ đứt kèm chú thích.
+ Nếu thừa đất là hợp nhất của nhiều thừa đất khác nhau, thời gian sử dụng khác nhau cũng sẽ được thể hiện bằng các đường kẻ đứt quãng và có ghi chú rõ ràng.
Trên đây là hướng dẫn cách đọc sổ đỏ để bạn tham khảo nắm rõ thông tin nhà đất khi có ý định giao dịch, tránh những rủi ro không đáng có.
Nói đến sổ đỏ sổ hồng ai cũng biết, tuy nhiên để hiểu rõ về các thông tin trên sổ đỏ sổ hồng thì chưa hẳn ai cũng biết hết, ngay cả những bạn môi giới mới vào nghề. Để giúp bạn đọc hiểu hơn về những nội dung này, mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết “Hướng dẫn cách đọc thông tin trên sổ đỏ sổ hồng”.
Trang 1: Xem thông tin người đứng tên trên sổ:
- Biết được người đứng tên trên sổ có thể là Cá nhân, Hộ gia đình hoặc Tổ chức [được in đen]
- Số Seri phát hành giấy chứng nhận, gồm 2 chữ cái tiếng việt và 6 chữ số được in màu đen, dấu nổi của Bộ TM&MT
[Xem chi tiết thêm trong hình kèm bên dưới]
Bạn lưu ý rằng, đứng tên trên sổ là cá nhân nhưng có thể họ chỉ là người đại diện cho hộ gia đình hoặc tổ chức của họ, chưa chắc rằng họ có quyền sử dụng đất và là chủ sở hữu nhà riêng nhé. Vì theo quy định mới ngày 05/12/2017, thực hiện theo quy định tại Thông tư 53/2017/TT-BTNMT thì sẽ không còn ghi tên thành viên hộ gia đình trên sổ nữa; chỉ ghi tên chủ hộ mà thôi.
Trang 2: Xem thông tin chi tiết về thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
- Thửa đất: – Cho biết số Thửa đất thuộc số mấy trong Tờ bản đổ địa chính nào thuộc địa phương đó.– Biết được địa chỉ lô đất– Diện tích: Xác định được phần diện tích được công nhận, phần diện tích không được công nhận [thường là đất do lấn chiếm], hoặc là diện tích đất lưu không. Xác định được phần diện tích sử dụng chung hoặc ngõ đi chung [nếu có].– Hình thức sử dựng đất là: Sử dụng riêng hay sử dụng chung– Mục đích sử dụng: là đất thuộc loại đất nào: Đất ở [thổ cư], đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp … Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phải làm thủ tục xin chuyển đổi.– Thời gian sử dụng: Xác định đất lâu dài hay có thời hạn, nếu có hạn thì sẽ được ghi thời hạn trong mục này. Hết thời hạn ghi trên sổ thì chủ đất không được tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu muốn chuyển nhượng cần phải đi gia hạn.
– Nguồn gốc sử dụng: Trong phần này sẽ cho ta biết nguồn gốc đất này là nguồn đất nào. Với đất ở thì được ghi nhà nước công nhận về quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất. Với đất trồng cây hàng năm thì ghi: Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất…
2. Nhà ở: Khi nhà xây xong, bạn làm thủ tục xin cập nhật tài sản gắn liền trên đất thì sẽ được bổ sung chi tiết căn nhà trong mục này, gồm: – Địa chỉ nhà ở, – Diện tích xây dựng là diện tích nhà được xây dựng ở trên thửa đất, – Diện tích sàn là diện tích mặt bằng được xây dựng. [Nếu xây đủ thì tính bằng diện tích xây dựng x số tầng]. – Kết cấu: Bê tông, tường gạch, mái tôn, gỗ… – Số tầng: – Cấp [hạng]: cấp 2, cấp 3, cấp 4. – Năm hoàn thành xây dựng:
– Thời hạn sở hữu:
Cách xem thông tin trên sổ đỏ, sổ hồng [Ảnh minh họa]
Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây sẽ gọi tắt là Giấy chứng nhận] bao gồm 4 trang và chứa các nội dung sau:
1. Trang 1 Giấy chứng nhận bao gồm thông tin:
- Quốc hiệu, Quốc huy, tên đầy đủ của Giấy chứng nhận
- Tên và thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Số phát hành Giấy chứng nhận [số seri] gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
2. Trang 2 Giấy chứng nhận bao gồm thông tin sau:
- Thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú
- Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận
- Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận
Tại trang 2 cần lưu ý các thông tin quan trọng như:
- Thông tin về nhà đất, diện tích có đúng với hồ sơ địa chính và thực tế không
- Hình thức sử dụng đất là sử dụng riêng hay sử dụng chung
- Mục đích sử dụng đất như thế nào vì người dân phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận, nếu tự ý chuyển mục đích sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu
- Thời hạn sử dụng nhà đất là lâu dài hay có thời hạn sử dụng
3. Trang 3 Giấy chứng nhận bao gồm thông tin sau:
- Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận
Lưu ý, điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT nêu ra 2 trường hợp không thể hiện sơ đồ trên Giấy chứng nhận:
- Trường hợp cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp;
- Và trường hợp đất xây dựng công trình theo tuyến. Ví dụ: "Đường giao thông, đường dẫn điện, đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT"
Theo khoản 2 Điều 13 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì những nội dung về ghi nợ, xóa nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính sẽ được thể hiện ở phần Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận. Ngoài ra, phần này còn thể hiện những nội dung như cho, tặng, thừa kế, sang tên chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở cho người khác, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, thay đổi diện tích, thay đổi nghĩa vụ tài chính, thông tin về thế chấp, đính chính nội dung Giấy chứng nhận nếu có sai sót,...
4. Trang 4 Giấy chứng nhận bao gồm thông tin sau:
- Nội dung tiếp theo của phần Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận tại trang 3
- Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận và mã vạch
5. Trang bổ sung Giấy chứng nhận:
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, ngoài trang 3 và trang 4 được sử dụng để xác nhận nội dung thay đổi trong Giấy chứng nhận thì còn có thể sử dụng trang bổ sung để xác nhận thay đổi trong các trường hợp như:
- Đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung đã đăng ký hoặc xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Cho thuê, cho thuê lại đất hoặc xóa cho thuê, cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ chung cư đối với trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê đã được cấp Giấy chứng nhận chung cho các căn hộ chung cư khi chưa bán;
- Thể hiện sơ đồ tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bổ sung, thay đổi tài sản gắn liền với đất mà không thể thể hiện trên trang 3
Theo khoản 3 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, để nhận biết Giấy chứng nhận có trang bổ sung hay không ta kiểm tra xem trên trang 4 Giấy chứng nhận có đóng dấu giáp lai hay không và có ghi chú dòng chữ "Kèm theo Giấy chứng nhận này có Trang bổ sung số: 01,..." hay không.
>>> Xem thêm: Sổ đỏ có phải là tài sản không? Có thể cầm cố được không? Nên cầm cố sổ đỏ ở tiệm cầm đồ hay ngân hàng?
Hạnh Nguyên