Pháp luật đất đai quy định như thế nào về điều kiện tách thửa? Trường hợp diện tích đất đang sử dụng nằm trong hành lang an toàn giao thông đường bộ mà người sử dụng đất muốn tách thửa thì cần làm thủ tục gì? Chỉ giới xây dựng mà người sử dụng đất được xây dựng công trình trên thửa đất nằm trong hanh lang an toàn giao thông đường bộ quy định ra sao?
1. Luật sư tư vấn quy định pháp luật về tách thửa đất
Tách thửa đất là một hoạt động mang tính chất pháp lý, kỹ thuật chuyên môn nghiệp vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai thực hiện trong quá trình quản lý nhằm đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Hậu quả pháp lý cuả việc tác thửa đất là diện tích đất được phân chia thành các mảnh nhỏ hơn và xuất hiện các chủ thể sử dụng đất mới.
Để việc tách thửa đất được thực hiện chính xác, khách quan, minh bạch thì pháp luật đất đai thì trình tự, thủ tục tách thửa đất phải được quy định chặt chẽ, chi tiết.
Tuy nhiên, trong quá trình người sử dụng đất thực hiện thủ tục tách thửa thì còn gặp nhiều khó khăn, và nhiều trường hợp các cá nhân, hộ gia đình còn lúng túng trong quá trình chuẩn bị hồ sơ để làm thủ tục tách thửa đất.
Trường hợp bạn hoặc gia đình cũng đang gặp phải những khó khăn như trên hoặc có những vướng mắc trong lĩnh vực đất đai thì bạn có thể liên hệ đến Luật Minh Gia bằng hình thức gửi câu hỏi qua email hoặc gọi Hotline: 1900.6169 để được chúng tôi hỗ trợ.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn dưới đây để có thêm thông tin các quy đinh pháp luật liên quan đến thủ tục tách thửa đất.
2. Tách thửa đất trong trường hợp đất nằm trong hành lang an toàn giao thông đường bộ?
Nội dung câu hỏi: Em xin chào Luật Minh Gia ạ, hiện nay gia đình em có mua 1 thửa đất và cần được tách sổ nhưng hồ sơ bị sở Tài Nguyên trả về vì chủ của mảnh đất có phần đất mặt đường là 11.33m và bán lại cho nhà em 7.33m, còn lại 4m [mặt đường]. Sở giải thích lí do hồ sơ bị trả về là đối với diện tích có đường DT 759 đi qua, hành lang lộ giới 16m từ tim nên muốn được tách thửa thì diện tích còn lại phải có cạnh nhỏ nhất 5m mới được tách sổ. Luật Minh Gia cho em hỏi:+ Phần đất nhà em đã mua có được tách sổ không ạ?+ Hành lang bảo vệ đường bộ là gì? Hành lang lộ giới 16m từ tim gồm những phần đất nào ạ?+ Lộ giới đường bộ là gì? Lộ giới đường bộ của con đường có hành lang lộ giới 16m từ tim vào là bao nhiêu m ạ?Em cảm ơn Luật Minh Gia và hi vọng nhận được hồi đáp sớm nhất của Luật Minh Gia ạ.
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Thứ nhất, về điều kiện để tách thửa:
Theo khoản 2 điều 143, và khoản 2 điều 144 Luật Đất Đai 2013 quy định về điều kiện tách thửa như sau:
“2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
“4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.
Như vậy, Để được tách thửa thì mảnh đất của bạn phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương xin thông tin.
Thứ hai, theo khoản 5 điều 3 Luật Giao Thông đường bộ 2008 quy định về hành lang an toàn đường bộ như sau:
“Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để bảo đảm an toàn giao thông đường bộ”.
Trong đó: “Đất của đường bộ là phần đất trên đó công trình đường bộ được xây dựng và phần đất dọc hai bên đường bộ để quản lý, bảo trì, bảo vệ công trình đường bộ.”
Nghĩa là, hành lang an toàn là phạm vi tính từ đất của đường bộ trở ra hai bên, phạm vi của hành lang an toàn được quy định tại điều 15 Nghị định 11/2010/NĐ-CP của chính phủ quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
“1. Đối với đường ngoài đô thị: căn cứ cấp kỹ thuật của đường theo quy hoạch, phạm vi hành lang an toàn của đường có bề rộng tính từ đất của đường bộ trở ra hai bên là:
a] 47 mét đối với đường cao tốc;
b] 17 mét đối với đường cấp I, cấp II;
c] 13 mét đối với đường cấp III;
d] 09 mét đối với đường cấp IV, cấp V;
đ] 04 mét đối với đường có cấp thấp hơn cấp V.
2. Đối với đường đô thị, bề rộng hành lang an toàn được tính từ mép đường đến chỉ giới xây dựng của đường theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với đường cao tốc đô thị, bề rộng hành lang an toàn là 40 mét.
3. Đối với đường bộ có hành lang an toàn chồng lấn với hành lang an toàn đường sắt thì phân định ranh giới quản lý theo nguyên tắc ưu tiên bố trí hành lang an toàn cho đường sắt, nhưng ranh giới hành lang an toàn dành cho đường sắt không được chồng lên công trình đường bộ.
Trường hợp đường bộ, đường sắt liền kề và chung nhau rãnh dọc thì ranh giới hành lang an toàn là mép đáy rãnh phía nền đường cao hơn, nếu cao độ bằng nhau thì ranh giới hành lang an toàn là mép đáy rãnh phía đường sắt.
4. Đối với đường bộ có hành lang an toàn chồng lấn với hành lang bảo vệ đường thủy nội địa thì ranh giới hành lang an toàn là mép bờ tự nhiên.”
Lộ giới là cách chỉ điểm cuối chiều rộng của con đường tính từ tim đường sang hai bên [hay nói dễ hiểu hơn là từ tim đường sang một bên đường]. Cọc lộ giới ở hai bên đường là để cảnh cáo người dân không được xây dựng các công trình kiên cố trong phạm vi mốc lộ giới. Theo Luật xây dựng 2014, lộ giới còn được hiểu là Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép người dân được xây dựng công trình chính trên thửa đất đó.
Như vậy, hành lang lộ giới 16m tính từ tim là chiều rộng [16m] tính từ tim đường sang 1 bên đường bộ [trong đó đường bao gồm cả công trình đường được xây dựng và phần đất dọc hai bên đường để quản lý].
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.
Việc xác định đất thuộc hành lang an toàn đường bộ được thực hiện theo quy định của pháp luật, dựa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [nếu có] hoặc liên hệ với phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được cung cấp thông tin.
– Hành lang an toàn đường bộ là gì?
Theo Khoản 5 Điều 3 Luật giao thông đường bộ năm 2008, hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để bảo đảm an toàn giao thông đường bộ.
– Xác định giới hạn hành lang an toàn đường bộ
Căn cứ Nghị định số 100/2013/NĐ-CP ngày 03/9/2013 quy định về bảo vệ quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ thì giới hạn hành lang an toàn đường bộ xác định theo quy hoạch đường bộ được cấp có thẩm quyền phê duyệt tại các khu vực đường ngoài đô thị, đường đô thị, đường cao tốc ngoài đô thị và đường cao tốc trong đô thị là khác nhau.
Việc xác định giới hạn hành lang an toàn đường bộ đường quy định chi tiết tại Điều 15 Nghị định số 100/2013/NĐ-CP như sau:
Đối với đường ngoài đô thị
Theo Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 100/2013/NĐ-CP quy định về bảo vệ quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ thì căn cứ cấp kỹ thuật của đường theo quy hoạch, phạm vi hành lang an toàn đường bộ có bề rộng tính từ đất của đường bộ trở ra mỗi bên là:
[i] 17 mét đối với đường cấp I, cấp II;
[ii] 13 mét đối với đường cấp III;
[iii] 09 mét đối với đường cấp IV, cấp V;
[iv] 04 mét đối với đường có cấp thấp hơn cấp V
Đối với đường đô thị
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 100/2013/NĐ-CP thì giới hạn hành lang an toàn đường bộ là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với đường cao tốc ngoài đô thị
Căn cứ theo khoản 3 điều 15 Nghị định số 100/2013/NĐ-CP, quy định:
[i] 17 mét, tính từ đất của đường bộ ra mỗi bên;
[ii] 20 mét, tính từ mép ngoài của kết cấu ngoài cùng ra mỗi bên đối với cầu cạn và hầm;
[iii] Trường hợp đường cao tốc có đường bên, căn cứ vào cấp kỹ thuật của đường bên để xác định hành lang an toàn theo Khoản 1 Điều này nhưng không được nhỏ hơn giới hạn hành lang an toàn được quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 3 Điều này.
Đối với đường cao tốc trong đô thị
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 15 Nghị định số 100/2013/NĐ-CP:
[i] Không nhỏ hơn 10 mét tính từ mép ngoài của kết cấu ngoài cùng ra mỗi bên đối với hầm và cầu cạn;
[ii] Là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với hầm và cầu cạn có đường bên và đường cao tốc có đường bên;
[iii] Từ mép ngoài của mặt đường đến chỉ giới đường đỏ, nhưng không nhỏ hơn 10 mét đối với đường cao tốc không có đường bên.
Đối với đường bộ
Theo khoản 5 điều 15 Nghị định số 100/2013/NĐ-CP thì đối với đường bộ có hành lang an toàn chồng lấn với hành lang an toàn đường sắt thì phân định ranh giới quản lý theo nguyên tắc ưu tiên bố trí hành lang an toàn cho đường sắt, nhưng ranh giới hành lang an toàn dành cho đường sắt không được chồng lên công trình đường bộ.
Trường hợp đường bộ, đường sắt liền kề và chung nhau rãnh dọc thì ranh giới hành lang an toàn là mép đáy rãnh phía nền đường cao hơn, nếu cao độ bằng nhau thì ranh giới hành lang an toàn là mép đáy rãnh phía đường sắt.
Đối với đường bộ có hành lang an toàn chồng lấn với hành lang bảo vệ đường thủy nội địa thì ranh giới hành lang an toàn là mép bờ tự nhiên [khoản 6 điều này]
Phạm vi đất dành cho đường bộ gồm đất của đường bộ và đất hành lang an toàn đường bộ.
Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.
Như vậy, trường hợp người sử dụng đất có đất thuộc hành lang an toàn đường bộ thì không được xây dựng các công trình khác trên diện tích đất này, trừ một số công trình thiết yếu được cấp có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất của người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất mà có thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi ” thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình [ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ] “; hoặc ghi ” thửa đất có [ghi số m2] đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình” đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.
– Cách xác định đất thuộc hành lang an toàn đường bộ hay không?
Để xác định một thửa đất trong hành lang an toàn đường bộ, cần phải xác định:
[i] Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp đối với diện tích đất trên có ghi nhận thông tin về thửa đất, diện tích đất thuộc hành lang an toàn bảo vệ công trình đường bộ hay không.
[ii] Trường hợp nếu diện tích đất trên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định đất có thuộc hành lang an toàn đường bộ hay không thì cần áp dụng quy định tại Nghị định 100/2013/NĐ-CP ngày 03 tháng 09 năm 2013 quy định về bảo vệ quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ đã trích dẫn trên đây để xác định hoặc liên hệ với phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được cung cấp thông tin.
– Quy định về việc bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn đường bộ
Điều 94 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn như sau:
“Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ”
Như vậy, trường hợp Nhà nước xây dựng công trình vì mục đích phát triển kinh tế, xã hội hoặc phục vụ an ninh quốc phòng mà không thu hồi đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ, người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do bị hạn chế khả năng sử dụng đất và bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất, cụ thể:
Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:
Tiền bồi thường thiệt hại được tính dựa trên các căn cứ: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất, Chênh lệch giá đất giữa loại đất ban đầu với loại đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng.
Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định mức bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất.
Trường hợp khác
Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển, và được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.
– Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: .