Top giá chuyển đổi đất vườn sang đất ở năm 2022

Bởi Nhịp Cầu Đầu Tư

Giới thiệu về cuốn sách này

Page 2

Bởi Nhịp Cầu Đầu Tư

Giới thiệu về cuốn sách này

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điểm a, Khoản 2, Điều 5 của Thông tư 76/2014/TT-BTC thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Ông Cường hỏi, trường hợp này ông có được áp dụng theo quy định trên hay không?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định tại tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất:

“a] Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang đất ở theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 57 của Luật Đất đai mà thỏa mãn điều kiện nêu trên thì được nộp tiền bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Chinhphu.vn

Việc tìm hiểu về chi phí chuyển mục đích sử dụng đất giúp người dân chủ động hơn khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy, cụ thể đối với trường hợp chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư chi phí là bao nhiêu? Cùng tìm hiểu qua tình huống cụ thể dưới đây.

Câu hỏi: Tôi có nhận chuyển nhượng 150m2 đất vườn [ nằm trong thửa đất có nhà ở] từ một người bạn tại Thị trấn Văn Giang, Huyện Văn Giang [đường 205B cũ]. Đất đã được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận. Nay tôi muốn chuyển sang đất thổ cư có được không? Nếu được thì chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư là bao nhiêu? Mong được giải đáp về vấn đề này, tôi cảm ơn! – Nguyễn Hoàng [Hưng Yên].

Có được chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư không?

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về đất vườn. Tùy vào mục đích sử dụng mà đất vườn có thể là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp [khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013].

Tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, trong đó gồm trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Như vậy, Nhà nước cho phép người dân khi có nhu cầu được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp [đất vườn] sang đất phi nông nghiệp [đất ở], tuy nhiên cần phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dựa trên các căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể thẩm quyền cho phép chuyển mục đích đất là UBND cấp Huyện nơi có đất.

Năm 2022, chi phí chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư là bao nhiêu? [Ảnh minh họa]

Chi phí chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư là bao nhiêu?

- Về tiền sử dụng đất

Trường hợp của bạn chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở nên căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, tiền sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp sẽ áp dụng trong 02 trường hợp:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở;

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Áp dụng quy định này trong trường hợp của bạn, tiền sử dụng đất được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp]

Trong đó, tại thị trấn Văn Giang, huyện Văn Giang giá đất như sau:

+ Giá đất ở [đường 205B cũ]: 08 triệu đồng/m2

+ Giá đất nông nghiệp: 125.000 đồng/m2

=> Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x [08 triệu đồng – 125.000 đồng]

- Về lệ phí trước bạ

+ Đối tượng phải nộp: Áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được UBND cấp huyện, cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

+Cách tính lệ phí trước bạ:

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP:

Lệ phí trước bạ = [Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích] x 0.5%

- Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận

+ Đối tượng áp dụng: Chỉ nộp lệ phí này nếu được cấp Giấy chứng nhận mới

+ Mức nộp: Dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

- Về phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Trên đây là giải đáp về Chi phí chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư là bao nhiêu? Nếu còn băn khoăn, bạn vui lòng gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.

11/06/2022 14:00

Ngày càng có nhiều người mong muốn tận dụng đất vườn để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, để chuyển đất vườn sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải được sự đồng ý của UBND cấp huyện và phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy cụ thể cần hồ sơ, thủ tục gì khi chuyển đất vườn sang đất ở? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh [cấp huyện] quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển [khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm]. 

Hay nói cách khác, UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau: 

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở [nếu không cho phép thì phải đợi]. 

- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. 

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,… 

Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định đất nào là đất vườn. Tùy vào mục đích sử dụng mà đất vườn có thể là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. 

Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“… 

d] Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất vườn sang đất ở nếu được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép.

>>> Xem thêm: Đất thổ cư và những điều cần biết

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau: 

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ 

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm: 

1. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

2. Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng]. 

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ 

- Nơi nộp hồ sơ: 

Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường. 

Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. 

- Tiếp nhận hồ sơ: 

+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp [trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả]. 

+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định. 

Bước 3. Giải quyết yêu cầu 

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất. 

Bước 4. Trả kết quả 

* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. 

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Quy định mới về cấp phép xây dựng tại Hà Nội áp dụng từ năm 2022

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau. 

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở 

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau: 

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở; 

- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở. 

Để dễ hiểu hơn, có thể tham khảo công thức tính tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp]

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở 

Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. 

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau: 

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp 

Mặc dù có cách tính như trên nhưng để tính được số tiền sử dụng đất thì người dân phải biết giá đất theo Bảng giá đất, địa chỉ thửa đất, vị trí thửa đất.

>>> Xem thêm: Bảng giá đất Thành phố Hà Nội giai đoạn 2020 - 2024

Tóm lại, khi thực hiện thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải chú ý chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, nộp đúng số tiền và đúng thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế. Khi quá thời gian mà chưa nhận được kết quả thì nên hỏi trực tiếp lý do chưa giải quyết, trường hợp cần thiết thì yêu cầu cơ quan giải quyết trả lời bằng văn bản [đây là căn cứ để thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính].

Nguồn: luatvietnam.vn

Bài đăng liên quan

• 458

  Happynest

• 2.238

  Happynest

• 1.299

  Happynest

• 4.068

  Happynest

• 4.440

  Happynest

• 2.495

  Happynest

• 634

  Happynest

• 1.379

  Happynest

• 325

  Happynest

• 468

  Happynest

• 239

• 745

• 44

• 121

• 725

• 1.230

• Happynest

• Happynest

• Happynest

• Happynest

• Happynest

• Happynest