Bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của bên mua nhà. Hiện nay việc mua bán nhà ở xây dựng hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến. Vấn đề đã trả tiền rồi nhưng đến hạn lại không nhận được nhà do bên bán không hoàn thành xong việc xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây nhà nhưng không đáp ứng được các yêu cầu nên chưa được nghiệm thu là tình huống người mua nhà thường mắc phải. Do vậy, việc tìm hiểu, nắm rõ về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phần nào sẽ giảm rủi ro cho người mua loại hình nhà ở này.
>> Có thể bạn cần biết: Pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai
Khái niệm về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 4 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Theo đó, Luật nhà ở 2014 cũng quy định như sau tại khoản 19 điều 3 “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở. Dù chưa được hình thành và đưa vào sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được xem là một đối tượng, một loại tài sản có quyền sở hữu nên được đưa vào mua, bán.
>> Xem thêm: Những điều người mua nhà cần biết về bảo lãnh trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Khái niệm bảo lãnh được quy định rõ trong Bộ luật dân sự 2015 tại khoản 1 điều 335 nêu rõ: “Bảo lãnh là việc người thứ ba [ bên bảo lãnh] cam kết với bên có quyền [ bên nhận bảo lãnh] sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ [ bên được bảo lãnh], nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.”
Có thể hiểu bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chính là việc ngân hàng thương mại kết hợp với bên mua về việc sẽ thay thế thực nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN:
“Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai [sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai] là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua [sau đây gọi là bên mua] về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.”
Việc bảo lãnh đối với mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai là quy định bắt buộc
Chủ thể trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo điều 56 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều cần lưu ý là chỉ có ngân hàng thương mại mới có quyền bảo lãnh và phải thuộc danh mục được nhà nước cho phép thực hiện việc bảo lãnh theo Quyết định số 2401/QĐ-NHNN ngày 15/11/2017 .
Bên được bảo lãnh là người yêu cầu bảo lãnh. Chủ đầu tư dự án bất động sản- bên bán nhà ở hình thành trong tương lai trước. Khi bán nhà ở hình thành trong tương lai Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại xem xét có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Các điều kiện để ngân hàng xem xét Chủ đầu tư và quyết định bảo lãnh quy định tại điều 10 thông tư số 07/2015/TT-NHNN.
Bên nhận bảo lãnh là người mua nhà. Đây là bên nhận cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Trước khi nhận bảo lãnh, bên mua và bên bán nhà đã tồn tại một hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Phạm vi, điều kiện và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết, phải được lập thành hợp đồng.
Căn cứ khoản 3, điều 12 thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi thông tư số 13/2017/TT-NHNN; Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh:
Thứ nhất, điều kiện về Chủ đầu tư :
- Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác.
- Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
- Điều này được quy định tại quy định tại Điều 10 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN
Thứ hai, điều kiện về Dự án của chủ đầu tư:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
- Điều này được quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014
Phạm vi bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 1 điều 336 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh.” . Khoản 2 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định phạm vi bảo lãnh do các bên thỏa thuận. Điều này có nghĩa ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong giới hạn cam kết của ngân hàng và chủ đầu tư.
Số tiền này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên được bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh theo điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN.
Quy định về bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự, thủ tục bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN [sửa đổi bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN], trình tự thủ tục bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo các bước sau:
[i] Căn cứ vào đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.
Hồ sơ đề nghị bảo lãnh bao gồm các loại tài liệu chủ yếu sau:
a] Văn bản đề nghị bảo lãnh;
b] Tài liệu về khách hàng;
c] Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;
d] Tài liệu về biện pháp bảo đảm [nếu có];
đ] Tài liệu về các bên liên quan khác [nếu có].
[ii] Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh. Thỏa thuận cấp bảo lãnh được quy định tại Khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư 07/2015/TT-NHNN. Trường hợp phát hành bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì bên bảo lãnh không bắt buộc phải ký thỏa thuận cấp bảo lãnh với bên bảo lãnh đối ứng.
Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;
iii] Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà, mà trong hợp đồng đó có quy định bên mua sẽ hoàn lại cho bên bán một khoản tiền nếu không hoàn thành nghĩa vụ giao nhà khi đến hạn, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;
Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư 07/2015/TT-NHNN [sđ bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN]
Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Kết luận về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai
Do đặc tính của nhà ở hình thành trong tương lai là tại thời điểm giao kết hợp đồng mua, bán, các bên sẽ không thể cam kết đảm bảo tuyệt đối về khả năng hoàn thành và giao nhà đúng tiến độ như trong hợp đồng. Vì vậy, rủi ro sẽ cao hơn nhiều so với đối tượng là nhà ở sẵn có. Có thể thấy quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch là không tương xứng. Do đó, pháp luật đã đưa ra những quy định để bảo vệ bên mua thông qua các quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật sư tư vấn bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trên đây là nội dung giới thiệu về Bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mọi nhu cầu về pháp luật về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai, Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi – Công ty Luật Kiến Việt để được tư vấn và hướng dẫn.
Thông tin liên hệ Công ty Luật Kiến Việt
Liên hệ qua Website: //luatkienviet.com/
Liên hệ qua điện thoại: 0386 579 303
Liên hệ qua Email:
Liên hệ qua Facebook: //www.facebook.com/luatkienviet
Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ công ty.