TPHCM: PHÁT TRIỂN DÂN SỐ VÀ NHU CẦU BĐS
Theo Quy hoạch của TP HCM tới 2040, dân số tại TP HCM 2019 là 9tr, tới 2029 sẽ tăng lên 11.7tr người, tính trung bình mỗi năm tăng 270 nghìn người, nhiều hơn dân số cả Q [hiện là 205 nghìn].
Điều này ảnh hưởng ra sao tới thị trường BĐS:
• 270 nghìn người tăng mỗi năm dẫn tới nhu cầu nhà mới khoảng 100 nghìn căn nhà mới, nhu cầu rất lớn. Các chung cư tiếp tục được xây lên, hiện tại có thể chưa lấp trống nhưng với nhu cầu nhà ở như vậy, qua thời gian các chung cư sẽ dần được lấp đầy.
• Dân số tăng sẽ phát triển chủ yếu ở các quận huyện ngoại thành: Thủ Đức, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.... Các khu dân cư vắng vẻ sẽ dần được lấp đầy, đẩy giá BĐS lên.
• 270 nghìn người hàng năm sẽ có công ăn việc làm, kèm theo là các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, nhu cầu về tiêu dùng, thúc đẩy nhu cầu bđs công nghiệp, thương mại [shophouse, chợ, siêu thị…]. Mặt tiền đường lớn các khu ngoại vi hiện nay khá vắng vẻ nên shophouse rất ít, trong tương lai các shophouse sẽ dần dần mọc lên. Một nghiên cứu gần đây chỉ ra rằng chênh lệch giữa nhà mặt tiền đường và nhà trong hẻm ở trung tậm cao hơn nhiều so với ngoại vi. Trong tương lai, nhà mặt đường ở ngoại vi sẽ tăng nhanh hơn nhà trong hẻm do các nhu cầu nêu trên.
• Do nhu cầu đất ở tăng nhanh, một số lớn diện tích đất nong nghiệp sẽ đươc chuyển lên thổ cư. Nếu đất bạn mua được chuyển lên thổ cư thì giá trị tăng lên rất nhiều, nhưng rủi ro trong mua đất nông nghiệp là cũng có thể bị dính qui hoạch, ảnh hưởng tới khả năng sinh lời đối với khoản đầu tư của bạn.
Đây là các xu hướng không thể đảo ngược được, thị trường có thể lên xuống tùy từng giai đoạn, nhưng việc tăng trưởng dân số đô thị, và các xu hướng về BĐS có liên quan là chắc chắn sẽ diễn ra.
MẬT ĐỘ DÂN SỐ VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS
Đầu tư bất động sản ngoài sự nhanh nhậy về thị trường, khả năng phán đoán, cũng nên tham khảo số liệu để đưa ra các quyết định chuẩn xác hơn, một trong những thông tin là mật độ dân số.
Nếu bạn đầu tư bđs dòng tiền, có nhà/shophouse để cho thuê thì nên chọn những nơi có mật độ cư dân cao, như vậy nhu cầu về thuê nhà, shophouse sẽ cao hơn, ví dụ tại ở Q10, 11, 3, Gò Vấp...
Tuy nhiên những nơi có mật độ dân số cao thông thường co sở hạ tầng đã khá hoàn thiện, khả năng tăng dân số trong tương lai sẽ ít hơn, thậm chí còn có kế hoạch dãn dân ra khỏi trung tâm, do vậy khả năng tăng giá trong tương lai sẽ thấp hơn.
Trong khi đó, những nơi mật độ dân số thấp sẽ có nhiều cư dân về ở trong tương lai, các công trình cơ sở hạ tầng sẽ được bổ xung, dẫn tới khả năng tăng giá sẽ tốt hơn.
Ví dụ tại Q2, Q9 mật độ dân số hiện rất thấp, chỉ bằng 1/10 mật độ dân số ở các quận khác trung tâm, như Q3, Q5, Q10, Gò Vấp... Do Q2 &Q9 cũng ở khá gần trung tâm, do vậy trong tương lai mật độ dân số sẽ tăng lên tiệm cận các quận trung tâm, dẫn tới nhà mặt đường, nhà phố giá cả cũng sẽ tăng tương ứng.
Nếu nhìn xa hơn, mật độ dân cư ở các huyện ngoại thành hiện đang rất thấp, chỉ khoảng 10-20 người/km2, chưa bằng 1/1000 của các quận trung tâm. Khả năng mật độ cư dân tại các huyện ngoại thành tăng 3-5 lần so với hiện tại là hoàn toàn hiện thực, khả năng trong vòng 5-10 năm tới. Điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng tích cực tới thị trường bđs tại các khu vực này.
[Theo Thái Hoà]
Cao Hữu
Nếu dân số HCM tính cả lượng vãng lai, ko đăng ký hộ khẩu thì ước tính đang rơi vào khoảng 14,6tr người. Nhu cầu nhà ở, thuê nhà vẫn rất lớn. Nguồn cung mới ít hơn nhu cầu mới nhưng khổ nỗi thu nhập không đáp ứng nổi nhu cầu. Nếu giá nha là 20-25tr/m2 thì một gia đình thu nhập dưới 20tr/tháng mất tới 12 năm để mua, thu nhập dưới 40tr/tháng mất tầm 7-8 năm. Giá nhà mới hiện tại trung bình cũng 35-37tr/m2 nên thời gian còn lâu hơn nữa. Chưa kể bđs tăng giá theo năm. Cách sở hữu nhà khả dĩ nhất vẫn là vay ngân hàng trả dần ở mức vay hợp lý. Có thể là vay 50%, hoặc 30%. Theo em chém thì là vậy kkkk
Truong Quang Long
Chua nhất Q.Bình Tân khu giáp ranh Tân Phú tính từ mốc Aeon Tân Phú 3-5km - mang tiếng quận ngoại thành nhưng mật độ dân số hú hồn! Phân vùng Bình Hưng Hoà A lẽ ra nên nhập về Tân Phú hợp lý hơn.
Nguyen Tuan Anh
Về quỹ đất thì anh chị cần giờ và củ chi chấp cho sấp nhỏ trung tâm phát triển trước.
Đất to thế bảo sao chim cò bò dê k phát triển cho được
Linh Huynh
Có chút nhầm lẫn về mặt số liệu anh ạ.
Đơn cử Cần Giờ với dân số hơn 70,000 và diện tích 700km2 thì mật độ khoảng 100ng/km2 chứ. Này chắc nhà nước nhầm