$900 là bao nhiêu tiền Việt Nam?

Câu hỏi: Redraw facility và Offset account là gì, và ảnh hưởng thế nào đến tiền vay ngân hàng của bạn?

Trả lời: Nếu Offset account là một tài khoản riêng biệt, có chức năng như một tài khoản giao dịch bình thường [cho phép người dùng giao dịch, chuyển tiền, trả bills, …], thì redraw facility là một chức năng của tài khoản vay. Redraw facility cho phép bạn chuyển tiền thẳng vào tài khoản vay [mortgage/home loan account], và rút ra khi cần, trong khi tài khoản vay không có chức năng Redraw facility không cho phép bạn rút tiền ra.

Cả offset account và redraw facility đều có chức năng khấu trừ lãi suất phải trả khi bạn có nhiều hơn số tiền phải trả hằng tháng. Ví dụ bạn đang nợ $400K với ngân hàng và mỗi tháng cần phải trả $1600 [gồm $1000 tiền lãi [mức lãi suất là A] và $600 tiền gốc], bỗng dưng tại một thời điểm nào đó bạn có $40K [Ví dụ: tiền lời từ đầu tư chứng khoán], bạn có thể bỏ vào tài khoản offset hoặc bỏ trực tiếp vào tài khoản nợ vay [nếu có chức năng redraw facility], thì tháng đó bạn chỉ phải trả tiền lãi trên con số $400K - $40K = $360K [với mức lãi suất vẫn là A, số tiền lãi bạn phải trả lúc này sẽ là $900, thay vì $1000 như lúc đầu]. Như vậy, tháng đó bạn vẫn trả $1600, nhưng tiền lãi chỉ là $900 và tiền gốc sẽ là $700, dẫn đến việc trả xong nợ nhanh hơn.

Lưu ý: Trên lý thuyết, ngân hàng có thể từ chối cho bạn rút tiền từ tài khoản vay một khi bạn đã trả tiền vào đó. Vấn đề ít khi xảy ra và hầu như chưa thấy, nhưng trên nguyên tắc, nó vẫn có xác suất xảy ra.

Câu hỏi: Nhà đầu tiên mua nên là unit, apartment hay nhà?

Trả lời: Trước khi mua nhà, bạn cần hoạch định tình hình tài chính của mình cho rõ ràng để biết được khả năng chi trả cũng như mượn nợ của mình [xem tại đây]. Sau khi có được bức tranh toàn cảnh về tình hình tài chính của mình, bạn cần xem xét thực tế mình sẽ có khả năng vay bao nhiêu [xem tại đây].

Đến đây, bạn có thể bắt đầu lựa chọn loại bất động sản [BĐS] phù hợp nhất với mình. Mỗi loại BĐS sẽ đi kèm với những chi phí [có thể] phát sinh khác nhau, ví dụ như:

• Nhà: chi phí sẽ có thể bao gồm council rate; bảo hiểm nhà; phí bảo trì nhà.
• Unit/apartment: chi phí có thể là Body Corporate [đây là số tiền dùng để bảo trì những khu vực chung của nhà trong cùng một khu]; bảo hiểm và cũng có thể là phí bảo trì [thường sẽ ít hơn chi phí cho nhà]. Council sẽ quy định số lượng nhà tối thiểu cần phải mua Body Corporate. Thông thường nếu khu đó có 3 căn nhà trở lên sẽ cần phải trả Body Corporate. Và cho dù trên thực tế bạn không phải trả Body Corporate thì lúc bán nhà hoặc refinance, bạn cũng cần phải mua Body Corporate nếu council qui định là cần có Body Corporate cho khu nhà đó.
• Duplex [nhà chung tường]: bạn thường không phải trả tiền Body Corporate. Tuy nhiên, nếu bạn muốn thay đổi gì về cấu trúc nhà, bạn cũng cần phải cần sự đồng ý của nhà hàng xóm “chung vách” với bạn.

Nếu xét về chi phí chung, thì trong cùng một khu vực, Duplex, Unit/ Apartment thường sẽ rẻ hơn Nhà; nhưng xét về mặt giá trị, thì những BĐS này lại thường dễ bị mất giá theo thời gian hơn so với Nhà. Tất nhiên cũng có một số ngoại lệ, ví dụ như ở các vùng mắc tiền, gần city, giá của các Unit/Apartment hoặc Duplex có thể dao động khá nhiều vì được giao dịch nhiều, nên không những không bị mất giá, mà giá trị thậm chí có thể tăng; còn giá nhà thì ít biến động vì không được giao dịch nhiều.

Để biết chính xác bạn nên mua loại BĐS nào còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng chính của bạn. Ví dụ, nếu bạn muốn mua nhà đầu tiên nhưng để cho thuê, thì Unit/Apartment là lựa chọn ưu việt hơn vì những loại bất động sản này sẽ rẻ hơn, chi phí bảo trì cũng ít hơn. Trong khi nếu bạn đã có gia đình và có ý định mua nhà để ở lâu dài, thì bạn nên mua Nhà gia đình có không gian sinh hoạt hơn, tốt hơn cho con cái.

Tóm lại, mỗi loại BĐS đều có mặt lợi và bất lợi, vì thế tùy thuộc vào khả năng tài chính, các chi phí có thể phát sinh của từng loại BĐS và nhu cầu, ưu tiên hàng đầu của bạn, thì bạn có thể ra quyết định nên mua Unit, Apartment, Duplex hay Nhà.

Sửa sang nhà cửa trước khi bán có thể là con dao hai lưỡi. Nếu biết cách thực hiện với chi phí phải chăng, quý vị có thể bán căn nhà với giá cao hơn, ngược lại, quý vị có thể mất một khoản tiền sửa nhà lớn mà tiền thu về không thể bù lại.

Tiết mục An cư lạc nghiệp tuần này sẽ tư vấn cho quý thính giả những bí quyết để sửa sang nhà cửa mang lại hiệu quả, giúp tiến trình bán nhà dễ dàng và có giá cao hơn.

Khách mời là Giám đốc văn phòng của công ty xây dựng Bluegem homes, anh Thành Phạm.

1/ Nhiều người cho rằng việc sửa sang căn nhà trước khi bán sẽ mang lại hiệu quả, khiến căn nhà trông mới, khang trang và dễ bán hơn. Nhưng nếu không rành rẽ về việc sửa chữa, họ có thể tiêu tốn khá nhiều chi phí, nhưng vẫn không hiệu quả. Anh Thành Phạm có thể cho biết những cách tân trang nào dễ thực hiện, chi phí rẻ nhưng có thể khiến căn nhà trông đẹp và bắt mắt hơn.

Chuyên gia xây dựng Thành Phạm: Còn tùy thuộc vào căn nhà của bạn nằm ở vùng nào, nếu ở những vùng đắt đỏ như Sydney city, North Sydney, East Sydney… thì chúng ta nên mướn kiến trúc sư lên bản vẽ cho việc sửa chữa nội thất và sân vườn, sau đó đưa cho hai hoặc ba nhà thầu xây dựng [builder] check giá rồi lựa chọn xem builder nào có nhiều ưu điểm nhất để tân trang nhà lại trước khi bán.

Những vùng ngoại ô xa thành phố như Bankstown, Cabramatta, Blacktown, Campbeltown thì không nên bỏ quá nhiều tiền vô để tân trang lại nhà trước khi bán, chỉ nên cắt cỏ, dọn vườn, lau chùi nhà cửa cho sạch sẽ là được vì phần đông người mua họ tự sửa chữa theo ý muốn. Như vậy sẽ bán nhanh hơn và không tốn tiền cũng như thời gian sửa chữa.

2/ Chúng ta nên tự mình sửa chữa [ví dụ tự sơn lại nhà], hay là nhờ thợ xây dựng chuyên nghiệp giúp những công việc này?

Chuyên gia xây dựng Thành Phạm: Không nên tự mình sửa chữa, nên mướn thợ làm nếu muốn căn nhà tăng giá trị, vì nếu mình không biết làm có khi chúng ta còn làm mất giá trị của căn nhà. Người thợ chuyên nghiệp sẽ làm đẹp hơn.

Ví dụ người chủ nhà không có chuyên môn khi sơn sửa lại căn nhà có thể sơn lem luốc, màu sơn không đồng đều làm cho người mua khi đến xem , họ có cảm giác phải bỏ tiền thêm để sửa lại và đôi khi cũng không biết làm lại như thế nào cho đẹp.

Sơn lại nhà có thể là cách hiệu quả nhất để ngôi nhà trông như mới Source: Pixabay

Chuyên gia xây dựng Thành Phạm: Chi phí dọn vửa, tân trang một khu vườn nhỏ cho nhà townhouse khoảng $1000. Với những khu vườn lớn hơn, tiền dọn vườn, đổ rác, tỉa tót cây cối và trồng thêm cây mới có thể lên đến $1200-$2000.

Lau chùi bên ngoài [pressure cleaning]: chùi rửa các mảng bám, rêu trên tường và nền gạch, tốn khoảng $300 -$400 cho một nửa ngày công.

Hàng rào: Perimeter fences $55 to $100 mỗi mét. Cổng $600 - $900.

Hàng rào: Vành đai hàng rào từ $55 đến $100 đô la mỗi đường dây. Cổng từ $600 đến $900.

Sơn: Bên trong từ $8 đến $25 mỗi mét vuông. Bên ngoài $12 đến $60 mỗi mét vuông.

Sàn: đánh bóng sàn nhà $75mỗi mét vuông. Thay thảm mới $35 đến $159 mỗi mét vuông.

Công lót gạch: $ 120 mỗi mét vuông, giá gạch trung bình $30 mỗi mét vuông.

Thay đổi lớn hơn: xây phòng tắm bathroom hoặc buồng tắm trong phòng ngủ en suite có giá từ 10.000 đô la đến 25.000 đô la. Cải tạo nhà bếp từ $ 12,000 đến $ 30,000.

4/Điều gì ở một ngôi nhà có thể cuốn hút người mua, hấp dẫn họ nhiều hơn?

Chuyên gia xây dựng Thành Phạm:

Vị trí của căn nhà [location] nằm ở khu vực nào, gần với trường học/shopping centre/city.

Địa thế căn nhà nằm trên cao hay dưới thấp so với mặt đường.

Căn nhà nằm trong khu yên tĩnh hay trên trục lộ lưu thông chính nhiều xe qua lại.

Hình thù miếng đất : vuông vức theo hình chữ nhật hoặc mặt tiền lớn bao giờ cũng có giá hơn, dễ bán hơn miếng đất xéo, hình thang hoặc hình tam giác.

Trước mặt tiền căn nhà có nhiều cây lớn che khuất căn nhà hay crossing lane.

Chất lượng căn nhà: Nhà gạch với nội thất, phòng tắm, nhà bếp khang trang sẽ có giá hơn căn nhà fibro hoặc nội thất cũ hư hỏng.

Nếu chỉ tân trang cho mới như: sơn, thay thảm, lót gạch, lót sàn gỗ, tân trang phòng tắm, làm tủ âm, thay đèn thì không cần xin phép council Source: Pixabay

Chuyên gia xây dựng Thành Phạm:  Nên mời nhân viên văn phòng môi giới địa ốc [salesman] đến xem nhà, định giá nhà, tư vấn nên cần sửa sang những gì trước khi đăng bán để căn nhà bán được giá hơn.

Liên hệ với luật sư để chuẩn bị hợp đồng mua bán [contract of sale] để gửi cho salesman của văn phòng địa ốc.

6/ Sửa sang và tân trang có cần xin phép council- hội đồng thành phố địa phương hay không?

Chuyên gia xây dựng Thành Phạm: Nếu chỉ tân trang cho mới như: sơn, thay thảm, lót gạch, lót sàn gỗ, tân trang phòng tắm, làm tủ âm, thay đèn v.v thì không cần xin phép council.

Nếu cơi nới, bít cửa/cửa sổ, thêm hoặc đổi vị trí cửa/cửa sổ, làm mái che, carport, làm thêm phòng v.v thì nên xin phép council. Nếu không thì sẽ rất khó bán vì sau này nếu như người mua muốn mượn tiền nhà băng thì nhà băng có thể tư chối cho mượn tiền vì lí do căn nhà cơi nới hoặc sửa chữa bất hợp pháp. Nếu có bán được cũng mất giá.